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“Recupero” edilizio urbano: conta il complesso dell’intervento

La società che alieni una piccola parte dell’edificio prima di ristrutturarlo, qualora si impegni essa stessa come appaltatore a portare a compimento l’impegno di recupero, assunto in fase di acquisto dell’intero fabbricato, non perde l’agevolazione per le imprese di costruzioni che intendano, entro dieci anni, acquistare fabbricati, demolirli, ricostruirli con efficientamento energetico e rivenderli. Questo il chiarimento dell’Agenzia delle entrate espresso con la risposta n. 94 del 4 marzo 2022.

Un’impresa di costruzioni acquistava un fabbricato, fruendo delle agevolazioni previste dall’articolo 7 Dl n. 34/2019. La società si era espressamente impegnata in atto, come richiesto dalla menzionata norma agevolativa, entro i successivi dieci anni dall’acquisto, alla demolizione e ricostruzione del fabbricato, eventualmente anche con variazione volumetrica rispetto a quello preesistente, ovvero ad eseguire sul medesimo fabbricato gli interventi edilizi previsti dall’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d) Dpr n. 380/2021, in entrambi casi in conformità con la normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB (“Edifici ad Energia Quasi Zero”), A o B, impegnandosi ed obbligandosi altresì alla sua successiva alienazione, anche se suddiviso in più unità immobiliari, per almeno il 75% per cento del volume del nuovo fabbricato
La compagine, prima dell’avvio di tale attività di “recupero” del fabbricato, intendeva procedere, tramite la società istante, alla rivendita di una delle unità immobiliari del medesimo fabbricato, nello stato di fatto in cui si trovava al momento dell’acquisto, contestualmente stipulando con il medesimo acquirente dell’unità immobiliare, un contratto di appalto (i cui lavori, quindi, sarebbero affidati alla medesima società) per la realizzazione dei lavori idonei al rispetto della agevolazione citata. L’interpellante vuole, in sostanza, conoscere se tale rivendita, in quanto antecedente all’avvio delle opere sull’intero fabbricato, determini o meno per la società la decadenza dalle agevolazioni di cui al richiamato articolo 7 fruite in sede di acquisto.

L’Agenzia premette che l’articolo 7 Dl n. 34/2019 (decreto “Crescita”), che reca incentivi per la valorizzazione edilizia, stabilisce che “sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, anche nel caso di operazioni ai sensi dell’articolo 10 Dpr n. 633/1972, che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi previsti dall’art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) Dpr n. 380/2001, in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l’alienazione riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato, si applicano l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna. Nel caso in cui le condizioni di cui al primo periodo non siano adempiute nel termine ivi previsto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30% delle stesse imposte. Sono altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato di cui al primo periodo“.
Detta disposizione prevede, quindi, che le imposte di registro, ipotecaria e catastale siano dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna ove ricorrano le seguenti condizioni:
– l’acquisto deve essere effettuato entro il 31/12/2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici
– l’acquisto deve avere come oggetto un “intero fabbricato” indipendentemente dalla natura dello stesso.
Il soggetto che acquista l’intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto, deve provvedere:
– alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero
– ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall’art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) Dpr n. 380/2001.

In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB, A o B;
– all’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo sia pari ad almeno il 75% del volume dell’intero fabbricato.
Qualora non siano rispettate le condizioni sopra richiamate, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l’applicazione della sanzione del 30% delle stesse imposte.

La relazione illustrativa al disegno di legge di conversione del Dl n. 34/2019 specifica che “con la norma acclusa, s’intende introdurre, in via temporanea sino al 31 dicembre 2021, un regime di tassazione agevolata, consistente nell’applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (200 euro ciascuna, per un importo complessivo di 600 euro), ai trasferimenti di fabbricati, acquisiti da imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi 10 anni, provvedano alla loro demolizione e ricostruzione in chiave energetica e antisismica, anche con variazione volumetrica, e alla loro successiva vendita“.
Al riguardo, il riferimento contenuto nella relazione illustrativa al fatto che la vendita debba collocarsi cronologicamente in un momento successivo all’intervento di valorizzazione, fa il paio con il tenore letterale dell’articolo 7 menzionato laddove prevede l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna “per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare (…) che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi (…) e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l’alienazione riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato (…)“.

Nel caso in esame, l’atto di rivendita della singola unità immobiliare facente parte del fabbricato sarà accompagnato dalla stipula contestuale di un contratto di appalto tra l’acquirente e la società che figura, pertanto, sia come venditore sia come appaltatore, per la realizzazione su tale unità immobiliare degli interventi di valorizzazione richiesti dalla menzionata disciplina agevolativa.
Pertanto, la società nella sua veste di appaltatore potrà portare a compimento in relazione all’unità che intende vendere l’impegno assunto in fase di acquisto dell’intero fabbricato.
Inoltre, in base al contratto di appalto, risulta la previsione di un divieto all’appaltatore di cedere o subappaltare il contratto, in tutto o in parte, nonché di avvalersi di altre ditte per l’esecuzione delle opere.
In sostanza, l’impegno assunto dalla società in fase di stipula del contratto di appalto si “salda” con quello assunto dal medesimo soggetto in fase di acquisto dell’intero fabbricato.
Tra l’altro, l’unità immobiliare che la società intende alienare ha una superficie lorda corrispondente soltanto ad una percentuale minima dell’intera superficie del fabbricato acquistato dalla medesima società.

Secondo l’Agenzia, in definitiva, appare garantito il rispetto della finalità, sottesa alla normativa agevolativa, di consentire un processo di rigenerazione urbana tramite interventi di sostituzione edilizia. Ebbene, in seguito all’alienazione della singola unità immobiliare, la società non deve incorrere nella decadenza dalle agevolazioni, fruite in sede di acquisto dell’intero fabbricato, sempre che siano rispettate le menzionate condizioni prescritte dalla disciplina agevolativa.