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Il mercato residenziale recupera e supera i livelli del 2019

Sono da oggi, 16 settembre 2021, disponibili, nella sezione relativa alle pubblicazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, le Statistiche trimestrali del secondo trimestre 2021. Una sintesi dell’andamento del mercato immobiliare residenziale italiano fotografato nei primi mesi di allentamento delle restrizioni nazionali attuate per il contenimento della pandemia da Covid-19.

I dati del periodo aprile-giugno 2021 sono stati messi a confronto oltre che con lo stesso trimestre del 2020, contraddistinto da quasi due mesi di rigido lockdown, resosi necessario per contrastare l’emergenza sanitaria, e da una progressiva e lenta riapertura delle attività economiche solo agli inizi del mese di maggio, anche con l’omologo trimestre del 2019. Ciò consente di ottenere una migliore lettura delle attuali dinamiche del mercato residenziale, neutralizzando gli effetti sulle attività immobiliari delle rigide restrizioni dei mesi del lockdown.

Dall’analisi statistica emerge che tra i mesi di aprile e giugno 2021 sono state compravendute oltre 200mila abitazioni, oltre 85mila unità in più rispetto allo stesso periodo del 2020, registrando un +73,4% in termini di variazione tendenziale; di maggiore interesse è il confronto con il 2019, rispetto al quale sono quasi 42mila le transazioni in più, con una crescita di oltre il 26%.

Serie storica delle variazioni tendenziali annue per trimestre dal 2011

I tassi tendenziali continuano, anche in questo trimestre, a mostrare un maggiore incremento nei comuni non capoluogo (+81,6%, con circa 62mila trasferimenti in più rispetto al secondo trimestre del 2020 e +31,3%, con quasi 33mila rispetto al secondo trimestre del 2019); nei capoluoghi i volumi di compravendita crescono con un tasso tendenziale prossimo al 58% (oltre 23mila abitazioni acquistate in più rispetto al secondo trimestre 2020 e quasi 9mila rispetto al secondo trimestre del 2019, +16,1%). L’aumento degli scambi riguarda tutte le aree geografiche del Paese, con tassi tendenziali annui nettamente positivi, con il massimo rialzo nei comuni non capoluogo delle Isole, dove gli scambi sono raddoppiati in volume, e il minimo nei capoluoghi del Nord Est, con +47,7%. Anche nel confronto con il 2019 i tassi di crescita sono ovunque a doppia cifra, dal +14,6% nei capoluoghi del Nord Ovest e del Nord Est al +34,2% nei non capoluoghi del Centro.
Nel secondo trimestre 2021 oltre 190mila abitazioni, il 96% del totale del Ntn, sono state acquistate da persone fisiche. La quota delle compravendite eseguita usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, una proxy degli acquisti di abitazioni principali, riguarda il 71,6% delle unità acquistate dalle persone fisiche, in diminuzione di qualche punto percentuale rispetto i precedenti trimestri (era 77,5% nel secondo trimestre 2020 e 74,5% nel 2019).

Poco più della metà degli acquisti, il 52%, da parte di persone fisiche è stato finanziato con mutui a garanzia dei quali è stata iscritta ipoteca sullo stesso immobile oggetto dell’operazione. Tale quota diminuisce di oltre tre punti rispetto allo stesso periodo del 2020, ma è più elevata della quota osservata nel 2019 (era 49,5%). Il tasso medio di interesse, stabilito alla sottoscrizione dell’atto di mutuo, è pari all’1,95% nel secondo trimestre e il capitale di debito contratto dalle persone fisiche per acquistare abitazioni ammonta a 13,6 miliardi di euro, oltre 5 miliardi in più del secondo trimestre del 2020 e quasi 4 miliardi in più se raffrontato con lo stesso dato del 2019.

Le compravendite nelle grandi città
I dati delle compravendite di immobili residenziali relativi alle otto principali città italiane evidenziano, con oltre 11mila abitazioni acquistate in più rispetto al secondo trimestre del 2020, una variazione tendenziale annua ampiamente positiva nel suo complesso, +54,6%, che rimane tale anche nel confronto con il secondo trimestre del 2019, rispetto al quale le compravendite sono aumentate del 14% circa.
Concentrando l’attenzione sul rapporto con il 2019, nell’analogo trimestre ante emergenza sanitaria, a Genova e a Roma si osservano i maggiori rialzi delle compravendite, +32,7% e +19,4% rispettivamente. Firenze, Palermo e Torino registrano una crescita più moderata ma comunque con tassi a due cifre. Rimangono, seppure in crescita, sotto il 10% i rialzi rispetto al 2019 di Milano, Napoli e Bologna.

Depositi pertinenziali e box/posti auto
Il segmento dei depositi pertinenziali, per lo più costituito da cantine e soffitte, conferma un netto trend positivo, con volumi di compravendita più che triplicati rispetto allo stesso trimestre del 2020, e quasi raddoppiati rispetto all’analogo periodo del 2019 (+97,6%). Nelle otto principali città gli scambi sono quasi triplicati rispetto allo scorso anno (+198,9%), andamento ancora più positivo del dato nazionale, e più che raddoppiati (+135,6%) se confrontati con lo stesso trimestre del 2019.

Anche il segmento di mercato di box e posti auto mostra, nei tre mesi in esame, una tendenza molto positiva (+67,2%) rispetto al 2020, confermata anche nel confronto con lo stesso trimestre del 2019, rispetto al quale il rialzo è di quasi il 25%. La disaggregazione territoriale evidenzia tassi tendenziali positivi in tutte le aree, con una maggiore intensità, quasi ovunque, nei comuni minori (+71,1% rispetto al 2020, +28,7% rispetto al 2019) rispetto ai capoluoghi (+58,4% rispetto al 2020, +16,4% rispetto al 2019), con poche eccezioni. Nelle otto principali città i trasferimenti di box e posti auto presentano, nel confronto con il 2020, un tasso tendenziale positivo sempre molto elevato, +56,5%, anche più di quello delle abitazioni (54,6%).