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Nuova zona sismica: sì al Sismabonus anche con asseverazione “tardiva”

Il Sismabonus spetta agli acquirenti delle unità immobiliari ora ubicate in zona sismica 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019, anche se l’asseverazione non è stata presentata insieme alla richiesta del titolo abilitativo, perché a quel tempo il Comune di ubicazione era in zona 4. Questa e altre precisazioni nella risposta n. 481 del 15 luglio 2021, fornita a una società di costruzioni che ha avviato, dal 2019, le procedure per realizzare lavori di demolizione di un edificio residenziale di sua proprietà per poi ricostruire un immobile plurifamiliare, con ampliamento della volumetria, in chiave antisismica.

In particolare, l’istante, nel dichiarare che al momento della richiesta del titolo abilitativo, non ha depositato l’asseverazione (articolo 3, Dm n. 58/2017), in quanto il complesso immobiliare insisteva su una zona territoriale all’epoca non agevolabile, essendole attribuito un grado di sismicità pari a 4, chiede se l’accesso al Sismabonus  (comma 1-septies, articolo 16, Dl n. 63/2013), per gli acquirenti delle unità immobiliari, possa avvenire anche qualora gli interventi di demolizione e ricostruzione di un edificio esistente siano stati autorizzati come “nuova costruzione” e se non sia di impedimento la presentazione tardiva dell’asseverazione. L’auspicio è quello di una risposta affermativa, poiché il Comune sul territorio del quale insiste l’immobile in questione è transitato in zona sismica 3 solo dopo l’avvio del progetto. In questo caso, a parere della società, il termine ultimo per la produzione dell’asseverazione tecnica deve essere individuato nel momento del rogito di acquisto di ciascuna unità immobiliare.
Inoltre, vuole sapere se, riguardo alla realizzazione di interventi di riqualificazione energetica (articolo 14, Dl n. 63/2013) possa essere ammessa alla fruizione della relativa agevolazione, perlomeno per quanto attiene alle spese riferibili alla volumetria preesistente. Secondo la società sì, in quanto gli interventi non riguarderebbero una “nuova costruzione”, come si evince dal permesso rilasciatole dal Comune, ma piuttosto si tratterebbe di lavori di  “ristrutturazione edilizia”.
 
L’Agenzia, a questo proposito rammenta che il Sismabonus riguarda l’acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio  preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile. Secondo la norma di riferimento (comma 1-septies, articolo 16, Dl n. 63/2013) la detrazione è riconosciuta anche se la ricostruzione dell’edificio determina un aumento volumetrico rispetto a quello originario, sempreché le norme urbanistiche in vigore lo permettano e, in ogni caso, a prescindere dalla circostanza che il titolo abilitativo sia stato emesso per una “nuova costruzione” o per la “ristrutturazione edilizia”.

In relazione, invece, al problema dell’asseverazione tardiva, richiama la risoluzione n. 38/2020, con la quale, in sintonia con il Consiglio superiore dei Lavori pubblici del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, ha chiarito che il Sismabonus spetta agli acquirenti delle unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019, anche se l’asseverazione non è stata presentata contestualmente alla richiesta del titolo abilitativo.
In tale ipotesi, ha anche precisato che l’asseverazione deve essere presentata dall’impresa entro la data di stipula del rogito dell’immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico. Tutto questo, per non precludere l’applicazione del beneficio nei casi in cui l’adempimento non fosse stato effettuato in quanto, in base alle norme pro tempore vigenti, gli immobili oggetto degli interventi antisismici non rientravano nell’ambito applicativo dell’agevolazione.
Considerato che nel caso in esame, alla data di inizio delle procedure autorizzatorie, il Comune era ricompreso in zona sismica 4 e, quindi, non rientrava nell’ambito applicativo del Sismabonus, la società può presentare l’asseverazione “tardiva”, cioè entro la data di stipula dei rogiti.
La stessa asseverazione va poi consegnata dall’impresa agli acquirenti, per consentire loro di accedere al beneficio.

Con riferimento all’individuazione della tipologia dei lavori e, di conseguenza, della corrispondente detrazione, l’Agenzia evidenzia che “nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana” (ultima versione dell’articolo 3, comma 1, lettera d) del Dpr n. 380/2001). Poi aggiunge, che l’Ecobonus (articolo 14, comma 1, Dl n. 63/2014), spetta anche ai titolari di reddito di impresa sugli immobili da loro posseduti o detenuti, a prescindere che siano immobili “strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali” (risoluzione n. 34/2020).

Ciò posto, l’Agenzia precisa che quanto affermato dal Consiglio superiore dei Lavori pubblici, in merito alla possibilità di accedere al Superbonus per le spese relative all’incremento di volume per interventi di demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia”, e cioè che “a differenza del “Supersismabonus” la detrazione fiscale legata al “Superecobonus” non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam”, si può estendere al caso prospettatole.
Pertanto, chiarito che l’agevolazione non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam, la società potrà fruire della detrazione per la riqualificazione energetica.
A tal fine, dovrà mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, utilizzando criteri oggettivi (cfr. circolare n. 20/2016, paragrafo 10.2).