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Mercato residenziale grandi città, scambi in contrazione nel 2020

Attesa e temuta, ma non così drammatica, la riduzione nel 2020 del numero delle compravendite di abitazioni nelle grandi città. Si tratta in ogni caso di un calo delle transazioni a due cifre rispetto al precedente anno, che interrompe una fase espansiva durata sei anni.
Il Rapporto immobiliare residenziale 2021, presentato oggi, 20 maggio 2021, dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, dedica uno specifico capitolo all’analisi degli scambi delle abitazioni nelle otto principali città per popolazione (compravendite e mutui ipotecari) con riferimento a un anno, quello trascorso, segnato dalla pandemia da Covid-19 che, inevitabilmente, ha prodotto effetti negativi anche sul mercato immobiliare.

Indice delle compravendite di abitazioni dal 2004 nelle grandi città italiane
Tra le città capoluogo, quella che ha riportato il calo maggiore nel numero delle transazioni è Milano, con oltre il 17% di acquisti di abitazioni in meno, sebbene nel 2019 fosse stata quella con la maggior crescita e continui tuttora a primeggiare in dinamica di mercato, in termini di quota di stock scambiata. Contiene le perdite al 10% Roma, con una quota di mercato, per numero di transazioni, pari a un terzo del complesso delle città analizzate, cioè quasi 30mila abitazioni compravendute nell’anno. Nel totale delle 8 grandi città il calo degli scambi nel 2020 supera il 13 per cento.
Meno sensibili agli effetti dello shock pandemico risultano i dati relativi ai comuni della provincia, dove gli scambi diminuiscono del 7,6% e superano, per numero, quelle dei relativi capoluoghi (circa 96mila contro 91mila). A eccezione dei comuni delle province di Napoli e Palermo, che riportano valori negativi in linea con i rispettivi capoluoghi, i comuni della provincia di Firenze minimizzano le perdite (-2,4%) e nelle province di Bologna e Torino le variazioni negative si fermano intorno ai cinque punti percentuali. Le due realtà provinciali di Milano e Roma, dove però in quest’ambito è Milano a primeggiare per numero di transazioni (quasi 34mila che corrispondono a oltre un terzo del totale) riportano identiche perdite percentuali nel numero di transazioni (-7,9%).

Ponendo l’attenzione sulla superficie media delle abitazioni compravendute, che nel 2020 si attesta sui 91 m² per le città capoluogo e 103 m² per le province, non mostra rilevanti differenze rispetto alle annualità precedenti. Viene confermata la preferenza espressa dai compratori per i tagli più grandi nelle realtà provinciali, con la massima superficie scambiata nei comuni della provincia di Firenze, pari a 114 m² mentre a Roma, Milano e Genova i tagli medi rimangono sotto i 100 m². Diverse le preferenze nei capoluoghi dove l’unica città a superare la soglia dei 100 m² è Palermo, con un taglio medio di oltre 110 m².
Diretta conseguenza della diminuzione delle transazioni è il calo del fatturato, sia nelle grandi città (-14%) che nelle relative province (-8,1%). Complessivamente pari a oltre 37 miliardi di euro nel 2020, su un totale nazionale stimato in 89 miliardi di euro, il fatturato delle grandi città vede perdere in un solo anno quasi 6 miliardi di euro. I valori medi delle abitazioni si mantengono i più elevati e in aumento nella città di Milano (320 mila euro); a seguire, ma in leggera diminuzione rispetto al 2019, quelli di Firenze (270 mila euro) e Roma (256 mila euro).

Completano il rapporto i dati sulle compravendite di nude proprietà, forma di acquisto che, seppur in diminuzione, resta preferita nelle realtà di Roma, Milano, Torino e Napoli, e infine sui mutui ipotecari, con circa il 56% degli acquisti di abitazioni effettuati con tale forma di finanziamento e che raggiungono la percentuale massima a Roma (62%) e minima a Napoli (47%).

Senza dubbio, i dati di sintesi fin qui riportati per l’anno trascorso sembrerebbero confermare una crisi del mercato immobiliare che gli operatori del settore attendevano con un certo allarme. A mandare un segnale di ottimismo sono però i dati trimestrali, consultabili nelle relative statistiche pubblicate dall’Osservatorio dell’Agenzia delle entrate e, in particolare, quelli relativi al terzo e al quarto trimestre 2020 dai quali emerge la capacità di ripresa già a partire dai mesi estivi, quando le restrizioni si sono progressivamente allentate. Emerge infatti una risalita del numero di transazioni, alla quale si affianca una sostanziale tenuta dei prezzi rilevata dall’Istat nell’indice Ipab, che fa ben sperare in un graduale superamento di questa difficile crisi del settore immobiliare quando l’emergenza sanitaria allenterà la sua morsa sulle attività sociali ed economiche nel nostro Paese.