Normativa e prassi

3 Febbraio 2021

Cooperativa mista, no al Superbonus per la ristrutturazione dell’edificio

Una cooperativa “mista” che ha realizzato cioè due complessi immobiliari, in zone diverse di Roma, divisi ciascuno in palazzine con scale separate, con circa 50 unità immobiliari ciascuna, mantenendo la proprietà delle parti comuni e dei locali commerciali, dopo aver assegnato gli alloggi ai soci, non potrà fruire del Superbonus sugli interventi di ristrutturazione dello stabile, non essendo le strutture oggetto dei lavori costituite in condominio, secondo la disciplina del codice civile.

Il chiarimento arriva con la risposta dell’Agenzia delle entrate n. 83 del 3 febbraio 2021.

L’Agenzia, in sintesi, rileva che dall’istanza non emerge che le strutture oggetto degli interventi siano costituite in condominio, secondo la disciplina civilistica.

Al riguardo, la circolare n. 24/2020 precisa che sono destinatari del Superbonus, tra l’altro, i condomìni e le cooperative a proprietà indivisa (articolo 119, comma 9 del Dl “Rilancio”). In relazione ai condomini, la stessa circolare precisa che “Tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista. A tal fine si ricorda che il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. (…) Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione e sarà comunque tenuto Pagina 4 di 6 a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà (…). Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia (…)”.

Considerando, quindi, che l’istante, non ha mai fornito evidenza che le strutture oggetto dei lavori erano costituite in condominio, le spese per gli interventi di ristrutturazione eseguiti sullo stabile non potranno fruire del Superbonus.
L’Agenzia, infine, ritiene che la stessa prassi richiamata dall’istante a sostegno della sua tesi riguardi, invece, situazioni totalmente diverse. In particolare, la circolare n. 8/2020, fa riferimento alle agevolazioni per interventi su “parti comuni” di edifici e “condominio”, mentre la risoluzione  n. 45/2008 afferma che esiste un condominio in caso di “proprietà mista” quando un edificio è composto da unità immobiliari di proprietà del comune e da unità immobiliari, in proprietà del comune medesimo, trasferite a soggetti privati. In questo caso, quindi, erano tutti proprietari di unità immobiliari.

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