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Acquisto dell’immobile dal coniuge, si scomputano Registro e ipo-catastale

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale, applicate dall’ufficio a seguito della liquidazione in sede di accertamento e già corrisposte dal contribuente possono essere scomputate dalle relative imposte dovute in relazione all’atto di acquisto che si intende stipulare, altrimenti si avrebbe una doppia tassazione dello stesso trasferimento. Questo il contenuto, in estrema sintesi, della risposta n. 276 del 26 agosto 2020.

La richiesta di chiarimenti perviene da una signora che il 5 aprile 2003 si è sposata in regime di comunione legale dei beni. Dopo alcuni mesi il marito ha acquistato a titolo personale un immobile e la relativa pertinenza chiedendo le agevolazioni “prima casa”.
Sull’atto di acquisto di tale immobile, in data 6 agosto 2008, l’ufficio dell’Agenzia delle entrate territorialmente competente, ha notificato un avviso di liquidazione dell’imposta di registro di registro, ipotecaria e catastale con i relativi interessi di mora e sanzioni, con la motivazione giuridica di “Decadenza dalle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa” da cui emerge che “…ai fini fiscali la compravendita non può ritenersi esclusa dalla comunione dei beni dei coniugi…”, con la motivazione che l’istante, al momento della compravendita dell’immobile effettuata dal coniuge, risultava già proprietaria di una porzione di immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni previste dalla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima allegata al Tur.
L’istante, a seguito della notifica dell’avviso di liquidazione per decadenza del regime agevolato “prima casa” limitatamente alla quota di un mezzo dell’immobile acquistato, per mancanza dei requisiti soggettivi di cui alla nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Tur, ha aderito alla richiesta dell’ufficio, rinunciando all’impugnativa e versando le imposte oggetto di recupero e le sanzioni in forma ridotta.
A maggio del 2019, con apposito atto notarile, l’istante ha deciso, insieme al marito, di optare per il regime della separazione dei beni nei loro rapporti patrimoniali. Ora, la signora intende acquistare dal coniuge l’intera proprietà dell’immobile e chiede conferma della possibilità di poter corrispondere l’imposta di registro, ipotecaria e catastale solo con riferimento alla quota residua di metà dell’immobile, che ai fini fiscali non risulta ancora di sua proprietà, in quanto, a suo giudizio, è corretto considerare che per la quota di propria competenza ha già versato l’imposta di registro, catastale e ipotecaria dovuta senza usufruire di alcuna agevolazione.

L’Agenzia delle entrate concorda con l’interpretazione della contribuente e prende in esame la normativa e la prassi che consentono di affermare tale tesi.
Innanzitutto, l’Agenzia ricorda che la nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Tur, prevede l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota agevolata del 2% (e l’imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna) per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, a condizione che:

1. l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività (…);
2. nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
3. nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Tali requisiti soggettivi e oggettivi devono ricorrere congiuntamente ai fini dell’applicazione delle aliquote agevolate previste ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

La circolare n. 38/2005, ha chiarito, inoltre che ai fini civilistici, in caso di acquisto compiuto da un solo coniuge in regime di comunione legale, anche l’altro coniuge, non intervenuto in atto, acquista la comproprietà del bene, in quanto il co-acquisto si produce, automaticamente, ex lege, per effetto dell’articolo 177 del codice civile e che, ai fini fiscali, affinché l’agevolazione “prima casa” possa essere applicata in relazione all’intero immobile acquistato, è necessario che entrambi i coniugi rendano le dichiarazioni previste dalla citata nota II-bis.
In tal senso si è espressa anche la Corte di cassazione che con l’ordinanza n. 14326/2018 ha ribadito che “nel caso d’acquisto di un fabbricato con richiesta delle agevolazioni prima casa, da parte di un soggetto coniugato in regime di comunione legale dei beni, le dichiarazioni prescritte dalla legge debbano riguardare non solo il coniuge intervenuto nell’atto ma, anche, quello non intervenuto e debbano essere necessariamente rese da quest’ultimo”, affermando quindi che affinché l’aliquota agevolata del 2% sia applicabile sull’intero fabbricato è necessario che le dichiarazioni prescritte dal legislatore siano rese da entrambi i coniugi, anche se in regime di comunione legale dei beni.
Nel caso in cui le dichiarazioni siano rese da uno solo dei coniugi, il beneficio fiscale sarà riconosciuto soltanto sulla quota dell’immobile a questi spettante. Sulla quota relativa al coniuge non intervenuto in atto, l’imposta sarà applicata con aliquota ordinaria.

In base alla normativa e alla giurisprudenza riportata l’Agenzia ritiene corretto l’accertamento effettuato dall’ufficio, poiché al momento del primo acquisto l’istante non poteva usufruire dei benefici fiscali “prima casa”, possedendo la stessa già un altro immobile situato nello stesso comune in cui si trova l’immobile acquistato dal coniuge, e trovandosi nella condizione di non poter, dunque, dichiarare nell’atto di acquisto “di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni” (articolo 1, lettera “c” della nota II-bis citata), la contribuente, aderendo alla richiesta dell’ufficio, ha corrisposto le imposte di trasferimento ordinarie dovute per l’acquisto della quota dell’immobile.

Al momento del nuovo acquisto, conclude l’Agenzia, non si può non tener conto della corresponsione del trattamento ordinario riferito alla quota di un mezzo dell’immobile effettuata in precedenza e, di conseguenza, le imposte di registro, ipotecaria e catastale, applicate dall’ufficio a seguito della liquidazione avvenuta in sede di accertamento e già corrisposte dall’istante possono essere scomputate dalle relative imposte dovute in relazione all’atto di acquisto che si vuole stipulare.