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Pubblicate le indicazioni operative dell’Agenzia delle entrate in caso di vendita immobiliare con riserva di proprietà. La risoluzione n. 42/E di oggi, infatti, chiarisce come gestire la pubblicità nei registri immobiliari e i conseguenti adempimenti catastali per questo tipo di contratto. La particolarità di questa vendita deriva dal fatto che chi entra in possesso dell’immobile utilizza subito il bene e ne sopporta i rischi, mentre il trasferimento della proprietà si perfeziona al momento del pagamento integrale del prezzo.

Uno sguardo alla fattispecie contrattuale

La risoluzione di oggi prende spunto dai dubbi interpretativi emersi nella prassi operativa riguardo alle formalità di pubblicità immobiliare, all’esecuzione della voltura catastale e alla rappresentazione della fattispecie negli atti dei registri immobiliari.

Nel documento di prassi viene innanzitutto richiamata la disciplina civilistica della vendita con riserva della proprietà. In base all’articolo 1523 del codice civile, il compratore acquisisce la proprietà del bene soltanto con il pagamento dell’ultima rata del prezzo, pur assumendone i rischi fin dal momento della consegna. Si realizza così una separazione tra il godimento del bene, che passa immediatamente all’acquirente, e la proprietà, che resta invece al venditore fino all’integrale pagamento del corrispettivo.

La risoluzione evidenzia, inoltre, come la giurisprudenza abbia costantemente valorizzato due elementi fondamentali: da un lato l’immediata attribuzione all’acquirente delle facoltà di godimento e dei rischi connessi al bene, dall’altro la permanenza della titolarità del diritto di proprietà in capo al venditore fino al completo pagamento del prezzo. La vendita con patto di riservato dominio viene così configurata come un contratto definitivo di compravendita nel quale l’effetto traslativo della proprietà è differito nel tempo.

La pubblicità immobiliare e gli adempimenti catastali

Sotto il profilo della pubblicità immobiliare, l’Agenzia chiarisce che il contratto deve essere trascritto fin dalla stipula, in quanto rientra tra gli atti soggetti a trascrizione così come previsto dall’articolo 2643 del codice civile. La trascrizione assume un ruolo centrale sul piano della tutela dei terzi, poiché consente di rendere immediatamente conoscibile una situazione giuridica caratterizzata dal rapporto tra godimento del bene e titolarità del diritto di proprietà. Pur disponendo dell’immobile e sopportandone i rischi, infatti, l’acquirente non ne diviene proprietario fino all’integrale pagamento del prezzo. È quindi necessario che la pubblicità immobiliare rappresenti in modo chiaro l’esistenza della riserva di proprietà in favore del venditore, così da garantire certezza nei traffici giuridici e piena conoscibilità della vicenda traslativa da parte dei terzi interessati.

A tal fine, il documento di prassi richiama l’articolo 17 della legge n. 52/1985, secondo cui eventuali condizioni o patti di natura reale devono essere riportati nella nota di trascrizione. La soluzione ritenuta più idonea consiste nell’indicare espressamente la natura dell’atto come “compravendita con riserva di proprietà”, ferma restando la possibilità di inserire ulteriori informazioni utili a una più completa conoscibilità della fattispecie.

La risoluzione affronta anche il tema degli adempimenti catastali. Secondo l’interpretazione fornita, l’obbligo di richiedere la voltura catastale sorge già al momento della stipulazione e della registrazione dell’atto di vendita con riserva della proprietà. Tale conclusione trova fondamento nell’articolo 3 del Dpr n. 650/1972, che collega l’obbligo di voltura agli atti che danno origine al trasferimento dei diritti censiti in catasto.

Il contratto di compravendita con riservato dominio determina sin da subito una rilevante modificazione della posizione giuridica delle parti, attribuendo all’acquirente la disponibilità economica del bene e trasferendogli i relativi rischi. Di conseguenza, precisa l’Agenzia, il successivo pagamento dell’ultima rata, che determina l’acquisto della proprietà in capo al compratore, non comporta la necessità di eseguire una nuova voltura catastale. L’intestazione effettuata al momento della stipula assolve infatti alle finalità di aggiornamento degli archivi catastali, pur non coincidente con l’immediato trasferimento della titolarità del diritto.

Quanto alla rappresentazione della fattispecie negli atti catastali, la risoluzione evidenzia che la peculiarità del contratto emerge dalle informazioni veicolate attraverso la nota di trascrizione e dal conseguente aggiornamento dell’intestazione catastale. L’integrale pagamento del prezzo, che perfeziona il trasferimento della proprietà, sarà invece reso pubblico mediante l’annotazione nei registri immobiliari dell’atto che ne attesta l’avvenuto versamento.