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Le spese sostenute per opere di demolizione e bonifica funzionali a un intervento di sviluppo immobiliare possono generare un credito Iva rimborsabile, anche senza garanzie. Diverso il trattamento per gli interventi eseguiti su aree appartenenti al Comune o ad altri proprietari, che restano fuori dall’agevolazione. Così conclude l’Agenzia, con la risposta n. 192 del 27 ottobre 2026.

La questione riguarda una Sicaf immobiliare, organismo di investimento collettivo del risparmio (Oicr) chiuso, costituita in forma di società per azioni a capitale fisso multicomparto e amministrata da una società di gestione del risparmio. La Sicaf è impegnata in un vasto progetto di riqualificazione e sviluppo edilizio che interessa un compendio composto sia da aree di sua proprietà sia da terreni appartenenti ad altri soggetti privati e al Comune. La società, organizzata in tre comparti distinti e dotata di contabilità Iva separate per ciascuno di essi, intende realizzare un nuovo complesso immobiliare attraverso interventi preliminari di demolizione, bonifica e urbanizzazione.

Per gestire in modo coordinato le attività e ripartire i relativi costi, i comparti interessati hanno costituito un consorzio al quale hanno aderito anche gli altri proprietari coinvolti nell’operazione. Il consorzio opera come mandatario senza rappresentanza: affida i lavori agli appaltatori, riceve le relative fatture e successivamente ribalta i costi ai singoli consorziati in proporzione alla loro partecipazione. Su questi riaddebiti viene applicata l’Iva, generando in capo alla Sicaf un credito d’imposta.

Le opere previste comprendono la demolizione degli edifici esistenti, la bonifica ambientale e bellica delle aree e la realizzazione delle infrastrutture e delle urbanizzazioni richieste dalla convenzione stipulata con il Comune. Una parte degli interventi interessa terreni di proprietà della Sicaf, un’altra, invece, riguarda aree già cedute al Comune o appartenenti a terzi, ma temporaneamente messe a disposizione per consentire l’esecuzione delle opere.

Proprio con riferimento all’Iva assolta sui costi riaddebitati dal consorzio, la Sicaf chiede se possa ottenere il rimborso del credito maturato applicando la disciplina prevista dagli articoli 30 e 38-bis del decreto Iva (Dpr n. 633/1972) e, soprattutto, il regime speciale riconosciuto ai fondi e alle Sicaf immobiliari dall’articolo 8 del decreto-legge n. 351/2001, che consente anche l’esonero dalle garanzie normalmente richieste.

Secondo la società, le spese sostenute per demolizioni, bonifiche e altre attività preparatorie costituiscono parte integrante dell’investimento immobiliare e devono essere considerate come costi di acquisizione o costruzione di beni ammortizzabili. A sostegno della propria tesi richiama anche il recente orientamento della Corte di cassazione che ha esteso il diritto al rimborso Iva alle opere effettuate su beni di terzi, quando questi siano effettivamente destinati all’attività d’impresa.

L’Agenzia delle entrate accoglie la richiesta soltanto in parte.

Il contenuto della risposta
Prima di affrontare il tema del rimborso Iva, l’Amministrazione chiarisce la natura del rapporto tra il consorzio e i consorziati. Dall’esame dello statuto emerge infatti che il consorzio opera come mandatario senza rappresentanza (articolo 1705 del codice civile), cioè agisce in nome proprio, ma per conto e nell’interesse dei consorziati, che sostengono il costo effettivo delle operazioni realizzate.

Proprio per questa ragione, il riaddebito ai consorziati delle spese sostenute dal consorzio per demolizioni, bonifiche e urbanizzazioni segue, sul piano Iva, la disciplina prevista dall’articolo 3, terzo comma, del Dpr n. 633/1972. In sostanza, il costo sostenuto dal consorzio viene trasferito ai consorziati mantenendo il medesimo trattamento Iva applicato alle prestazioni ricevute dalle imprese esecutrici.

Passando al merito della richiesta, l’Agenzia ricorda che le Sicaf immobiliari beneficiano della disciplina speciale prevista dall’articolo 8 del Dl n. 351/2001, richiamata dall’articolo 9 del Dlgs n. 44/2014. Tale norma stabilisce che, ai fini del rimborso Iva, gli immobili che costituiscono il patrimonio del fondo o della Sicaf e le relative spese devono essere considerati beni ammortizzabili. Inoltre, il rimborso deve essere eseguito entro sei mesi e senza la presentazione delle ordinarie garanzie.

Secondo l’interpretazione dell’Agenzia, la nozione di immobili costituenti patrimonio della Sicaf non comprende soltanto gli immobili già acquistati, ma anche quelli che verranno realizzati nell’ambito di un intervento immobiliare promosso dalla stessa Sicaf. Di conseguenza, risultano rilevanti non solo le spese di acquisto e manutenzione, ma anche quelle di costruzione.

Applicando questi principi al caso concreto, l’Agenzia osserva che le opere di demolizione e bonifica effettuate sui terreni di proprietà di due dei tre comparti non devono essere considerate separatamente, ma come una fase preparatoria e indispensabile dell’intero progetto di sviluppo immobiliare. Tali interventi sono, infatti, funzionali alla successiva edificazione e alla valorizzazione degli immobili che entreranno a far parte del patrimonio della Sicaf.

Per questo motivo le spese relative a demolizioni e bonifiche eseguite sui terreni propri vengono assimilate a vere e proprie spese di costruzione. L’Iva assolta sui costi riaddebitati dal consorzio per questi interventi può, quindi, concorrere alla formazione di un credito rimborsabile così come prevedono gli articoli 30 e 38-bis del decreto Iva, beneficiando anche del regime speciale previsto per le Sicaf immobiliari, vale a dire l’esonero dalla garanzia.

La conclusione cambia per le opere eseguite sulle aree appartenenti al Comune o ad altri proprietari.

A tal proposito, l’Agenzia prende in esame il recente orientamento della Corte di cassazione, in particolare, la sentenza delle sezioni unite n. 13162/2024, successivamente recepita con la risoluzione n. 20/2025. Secondo tale orientamento, il rimborso Iva può spettare anche per investimenti realizzati su beni di proprietà altrui quando il soggetto passivo dispone del bene sulla base di un valido titolo giuridico e quando il bene stesso è strumentale all’attività economica svolta.

La Cassazione ha, infatti, affermato che il concetto di “beni ammortizzabili” deve essere interpretato in senso ampio. Non è necessario che il contribuente sia proprietario del bene, bensì può essere sufficiente anche una disponibilità stabile e durevole, purché il bene sia concretamente utilizzato nell’attività d’impresa e rappresenti un investimento funzionale alla produzione di operazioni imponibili.

L’Agenzia riconosce, quindi, che la semplice mancanza della proprietà non è più, di per sé, un ostacolo al rimborso. Osserva, però, che nel caso della Sicaf manca un requisito fondamentale: la strumentalità del bene. Le aree comunali e quelle appartenenti ai soggetti terzi sono, infatti, soltanto detenute temporaneamente in virtù della convenzione urbanistica e della concessione gratuita accordata per realizzare le opere. Una volta conclusi i lavori, tali aree rimarranno o torneranno nella disponibilità dei rispettivi proprietari e saranno destinate a finalità pubblicistiche.

Secondo l’Agenzia, non esiste quindi quel collegamento diretto e stabile tra il bene e l’attività economica della Sicaf che la giurisprudenza richiede per riconoscere il rimborso dell’Iva su beni di terzi.