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L’agevolazione per il recupero del patrimonio edilizio consente di ottenere una detrazione, cioè una riduzione d’imposta, calcolata come percentuale delle spese sostenute per lavori di ristrutturazione, manutenzione, restauro e risanamento di abitazioni e parti comuni condominiali. I beneficiari sono molteplici: proponiamo una sintesi dei casi più particolari. L’analisi più completa è nella guida dedicata.

Quanto si può detrarre
Prima di entrare nel vivo dell’ambito soggettivo, ricordiamo che, per le spese sostenute nel 2025 e 2026 la detrazione è del 36% su una spesa massima di 96mila euro per unità immobiliare, e del 50% invece se i lavori riguardano l’abitazione principale e il contribuente è proprietario o titolare di un diritto reale sull’immobile (articolo 16 del decreto-legge n. 63/2013, come modificato dalla legge di bilancio 2026). Il beneficio si recupera in dieci quote annuali di pari importo.

Chi può beneficiare della detrazione
Possono fruire della detrazione per il recupero del patrimonio edilizio tutti i contribuenti soggetti a Irpef, residenti e non residenti, che possiedono o detengono l’immobile oggetto degli interventi e ne sostengono le relative spese. Il requisito del possesso o della detenzione deve sussistere al momento del sostenimento della spesa, ma non necessariamente per tutto il periodo di fruizione della detrazione (articolo 16-bis Tuir e circolare n. 57/1998).

I soggetti legittimati comprendono proprietari, nudi proprietari, usufruttuari e titolari di altri diritti reali di godimento, ma vi rientrano, tra gli altri, anche i locatari/comodatari, i familiari conviventi, i conviventi di fatto, il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge, i futuri acquirenti, i condomìni minimi e l’unico proprietario di edifici plurifamiliari.

Locatari e comodatari
Gli inquilini di un’abitazione in locazione (locatari) e i comodatari possono usufruire della detrazione a condizione che il contratto (anche di locazione finanziaria) risulti regolarmente registrato al momento dell’inizio dei lavori e sussista al momento del sostenimento delle spese e che vi sia il consenso del proprietario all’esecuzione degli interventi (circolare n. 57/1998). La mancanza di un titolo di detenzione registrato all’inizio dei lavori comporta la perdita definitiva del beneficio, anche in presenza di una successiva regolarizzazione.

Familiari conviventi
La detrazione spetta anche al familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile, purché sostenga direttamente la spesa. Per familiari si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado (articolo 5, comma 5, Tuir e circolare n. 121/1998). Non è necessario stipulare un contratto di comodato: è sufficiente dimostrare la convivenza mediante dichiarazione sostitutiva. La detrazione può riguardare qualsiasi abitazione in cui si esplica la convivenza e non necessariamente l’abitazione principale (circolare n. 24/2004).

Non è necessario che la convivenza e la disponibilità dell’immobile richiesti al momento del sostenimento delle spese che danno diritto alla detrazione permangano per l’intero periodo di fruizione della detrazione.

Conviventi di fatto
Ai fini della detrazione, il convivente di fatto è equiparato al familiare convivente. Può quindi detrarre le spese sostenute per interventi eseguiti sull’immobile del partner anche in assenza di un contratto di comodato (legge n. 76/2016 e risoluzione n. 64/2016). Il beneficio spetta anche per immobili diversi dall’abitazione principale della coppia, purché vi sia una stabile convivenza.

Coniuge separato assegnatario
Il coniuge separato, al quale sia stata assegnata l’abitazione, può usufruire della detrazione anche se l’immobile è di proprietà dell’altro coniuge (circolare n. 13/2013, risposta 1.2).

Futuro acquirente
Il futuro acquirente può beneficiare della detrazione prima del rogito definitivo se esiste un contratto preliminare regolarmente registrato, è stato immesso nel possesso dell’immobile e sostiene direttamente le spese (circolare n. 121/1998 e risoluzione n. 38/2008).

Quello del futuro acquirente è uno dei casi più favorevoli: la detrazione, infatti, può essere riconosciuta anche se l’acquisto non viene successivamente perfezionato, purché siano rispettati tutti gli altri requisiti (circolare n. 43/2016).

Soci di cooperative
La detrazione spetta ai soci di cooperative a proprietà divisa, in quanto possessori, e a quelli di cooperative a proprietà indivisa, in qualità di detentori, previo consenso della cooperativa. Per questi ultimi è sufficiente l’accettazione della domanda di assegnazione da parte del Consiglio di amministrazione, anche in assenza di verbale registrato.

La detrazione non spetta alla cooperativa edile formata dai proprietari delle unità immobiliari che hanno provveduto alla sua costituzione per avviare la ristrutturazione dello stabile (risoluzione n. 442/2008).

Può fruire della detrazione anche la persona che non ha ancora acquisito lo status di socio della cooperativa a proprietà indivisa, per le spese per il recupero del patrimonio edilizio da lui sostenute in qualità di detentore dell’immobile (purché vi sia già stato il gradimento dell’organo amministrativo e sia stato immesso nella detenzione dell’immobile).

Lavori eseguiti in proprio
Chi realizza personalmente gli interventi può detrarre esclusivamente il costo dei materiali acquistati, che può avvenire anche prima dell’inizio dei lavori (circolari numeri 121/1998, paragrafo 2.4, e 122/1999).

Condominio
Per gli interventi sulle parti comuni, la detrazione compete ai singoli condomini in ragione dei millesimi o altri criteri adottabili secondo il codice civile. Le parti comuni sono quelle individuate dall’articolo 1117 del codice civile (tetti, scale, facciate, impianti comuni, cortili, eccetera). L’amministratore certifica le spese sostenute e la quota imputabile a ciascun condomino (circolare n. 19/2012 e risoluzione n. 124/2007).

Unico proprietario di un edificio con più unità immobiliari
Le regole previste per i condomìni si applicano anche quando un intero edificio, composto da più unità catastalmente autonome, appartiene a un unico proprietario o a più comproprietari (risoluzione n. 167/2007). La nozione di “parte comune” va interpretata in senso oggettivo. Pertanto, possono esistere parti comuni anche in assenza di più proprietari (circolare n. 121/1998, paragrafo 2.6). Diversamente, non esistono parti comuni agevolabili quando l’edificio è composto da una sola abitazione con le relative pertinenze.

I chiarimenti forniti per locatari e comodatari, familiari conviventi, conviventi di fatto, il coniuge separato, il futuro acquirente, i soci di cooperative e sulle parti comuni del condominio, valgono, in via generale, anche per la detrazione per interventi di riqualificazione energetica, pur con alcune precisazioni. Per approfondimenti rimandiamo alla guida dedicata (Riqualificazione energetica).

Per approfondire
Maggiori dettagli su questa agevolazione sono disponibili nella guida “Altre detrazioni e deduzioni”, all’interno della raccolta “Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2026”.

Per la serie “Dentro la dichiarazione” sono inoltre disponibili:

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