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Quando viene ceduto un immobile con pertinenze, il calcolo dell’intervallo quinquennale dall’acquisto o costruzione va effettuato per singolo bene, immobile principale e singole pertinenze. Inoltre, la ristrutturazione non riapre il quinquennio e il preliminare è irrilevante, perché quella che rileva è la data del contratto di vendita. Sono alcuni dei chiarimenti in tema di plusvalenze immobiliari forniti dall’Agenzia nella risposta n. 157 del 10 agosto 2026 a un interpello presentato da una coppia di coniugi non residenti in Italia, proprietari tuttavia di una casa con pertinenze.

Il caso in esame

Il 10 settembre 2021 i due coniugi residenti all’estero acquistano un immobile residenziale in Italia. In momenti diversi, acquistano, inoltre, alcune unità immobiliari destinate ad attività sportive e ricreative: un campo da tennis acquistato il 15 settembre 2021, e un campo da padel acquistato anni dopo, il 17 gennaio 2025. I contribuenti spiegano che tali beni erano destinati a valorizzare e servire la proprietà, in quanto funzionalmente collegati all’utilizzo personale dell’immobile per vacanze e svago.

Già al momento dell’acquisto, l’immobile principale era in fase di ristrutturazione, con interventi di parziale demolizione delle parti ammalorate e sostituzione di componenti anche strutturali dell’immobile, ricondotti dai contribuenti alla disciplina della ristrutturazione edilizia prevista dal Dpr n. 380/2001. I contribuenti precisano, inoltre, di non avere effettuato lavori idonei a consentire la fruizione del Superbonus disciplinato all’articolo 119 del Dl n. 34/2020.  

Nel luglio 2025, prima del decorso del quinquennio dall’acquisto dell’abitazione principale, i contribuenti sottoscrivono un contratto preliminare di compravendita dell’intera proprietà, comprese le pertinenze e le ulteriori aree accessorie, prevedendo di stipulare il contratto definitivo entro il 30 novembre 2026. Tramite l’interpello, i contribuenti chiedono se la vendita definitiva, effettuata dopo il 10 settembre 2026 (cioè quando i 5 anni dall’acquisto della residenza principale saranno già trascorsi), possa escludere qualsiasi plusvalenza imponibile, anche per le pertinenze acquistate in seguito. In via subordinata, i contribuenti chiedono chiarimenti sul trattamento fiscale della caparra confirmatoria versata in occasione del preliminare.  

La disciplina delle plusvalenze

La disciplina che regola le plusvalenze da cessione immobiliare è contenuta nell’articolo 67, comma 1, lettera b), del Testo unico delle imposte sui redditi (Dpr n. 917/1986). La disposizione qualifica come redditi diversi, fuori dall’esercizio di impresa, arti o professioni, «le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

Il successivo articolo 68, comma 1, del Tuir stabilisce il criterio di determinazione della plusvalenza, individuandola nella «differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo». Il prelievo, quindi, non colpisce il corrispettivo lordo, ma il differenziale positivo che emerge secondo i criteri previsti dalla disposizione.  

Finalità dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, richiamata dall’Agenzia sulla base di consolidati documenti di prassi, è quella di assoggettare a tassazione le plusvalenze immobiliari connotate da finalità speculative. L’intento speculativo è presunto quando tra l’acquisto o la costruzione e la successiva vendita del bene intercorre un periodo inferiore a cinque anni. La presunzione viene meno nelle ipotesi espressamente previste dalla legge, cioè nel caso di beni ricevuti per successione o di unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso. Sul punto sono richiamate le risoluzioni n. 105/2007 e n. 23/2009.  

Per chiarire la nozione di abitazione principale, l’Agenzia richiama la risoluzione n. 136/2008, che rinvia agli articoli 10 e 15 del Tuir. In particolare, l’articolo 10, comma 3-bis, definisce “abitazione principale” quella in cui la persona fisica che la possiede, a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. L’articolo 15, comma 1, lettera b), utilizza una nozione analoga ai fini della detrazione degli interessi passivi sui mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale. Quanto al concetto di “familiari”, il riferimento è all’articolo 5, ultimo comma, del Tuir, secondo cui, ai fini delle imposte sui redditi, rientrano in tale categoria il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.  

La stessa risoluzione n. 136/2008 ha precisato che l’immobile posseduto in Italia da contribuenti residenti all’estero non può essere considerato dimora abituale e, quindi, non può qualificarsi come abitazione principale ai fini dell’eccezione prevista dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir. Questo passaggio assume rilievo nel caso esaminato, poiché i contribuenti sono persone fisiche non residenti in Italia e hanno dichiarato di utilizzare l’immobile come residenza per vacanze, non come dimora abituale fiscalmente rilevante.  

Quanto agli interventi edilizi, la risposta a interpello n. 560/2022 ha già chiarito che, ai fini del calcolo del quinquennio previsto dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, non rileva la circostanza che l’immobile sia stato oggetto di ristrutturazione e ampliamento. Il riferimento temporale decisivo resta l’acquisto del bene, non l’esecuzione dei lavori successivi, salvo che ricorrano diverse fattispecie giuridicamente rilevanti.  

Un ulteriore snodo riguarda il vincolo pertinenziale. L’Agenzia richiama la risposta a interpello n. 83/2018, già citata dai contribuenti, la quale, facendo riferimento alla circolare n. 12/2007, afferma che la pertinenza, in quanto bene servente, può assumere la stessa natura del bene principale. Tale principio aveva condotto i contribuenti a escludere l’imponibilità della plusvalenza nella cessione congiunta della pertinenza e dell’abitazione principale entro cinque anni, a condizione che l’unità immobiliare urbana fosse stata adibita ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso. La stessa risposta n. 83/2018, tuttavia, ha anche chiarito che, se la pertinenza viene ceduta separatamente dall’abitazione principale, viene meno il vincolo di strumentalità funzionale e l’operazione riguarda un immobile non assimilabile all’abitazione principale. Da tale ricostruzione l’Agenzia ricava un principio ulteriore: il vincolo pertinenziale può incidere sulla natura del bene servente, ma non può modificare elementi oggettivi quali la data di acquisto o di costruzione, che devono essere valutati con riferimento a ogni singola unità immobiliare.  

Infine, con riferimento al preliminare e alla caparra, l’Agenzia richiama la risposta a interpello n. 10/2025: il contratto preliminare è un accordo obbligatorio con cui le parti si impegnano a stipulare in futuro il contratto definitivo, senza produrre effetti traslativi della proprietà. Pertanto, ai fini del computo del quinquennio e dell’emersione della plusvalenza, conta il momento della stipula del contratto definitivo. Inoltre, nel caso in cui la caparra sia imputata ad acconto sul prezzo, si applica l’articolo 1385 del codice civile, mentre la plusvalenza, calcolata secondo l’articolo 68 del Tuir, è imponibile nell’anno in cui avviene la cessione, in linea con il principio richiamato anche dalla Corte di cassazione (sentenza n. 17960/2013).  

Il parere reso dall’Agenzia delle entrate

Applicando le disposizioni e la prassi richiamati al caso concreto, l’Agenzia ritiene che la ristrutturazione dell’immobile principale non incida sul computo del quinquennio. Per l’abitazione acquistata il 10 settembre 2021, il termine quinquennale decorre dalla data di acquisto e, se il trasferimento definitivo avviene dopo il 10 settembre 2026, la relativa plusvalenza non emerge ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir. La stessa conclusione vale per il campo da tennis, acquistato il 15 settembre 2021, se ceduto dopo il decorso del relativo quinquennio.  

Diversa è la soluzione per il campo da padel acquistato il 17 gennaio 2025. Secondo l’Agenzia, la cessione congiunta dell’immobile principale e delle pertinenze non consente di assumere, per tutti i beni trasferiti, un unico termine quinquennale riferito all’immobile abitativo. Poiché l’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir fa riferimento alla cessione di beni immobili, il decorso dei cinque anni deve essere verificato separatamente per ciascun cespite. Di conseguenza, se il campo da padel viene ceduto entro cinque anni dal suo acquisto, l’eventuale plusvalenza è imponibile limitatamente alla quota di corrispettivo a esso riferibile.  

Il vincolo pertinenziale, dunque, non elimina l’imponibilità quando l’immobile principale non abbia natura di abitazione principale fiscalmente rilevante e la pertinenza sia stata acquistata da meno di cinque anni. La pertinenza segue la natura del bene principale soltanto nei limiti chiariti dalla prassi, ma conserva la propria autonoma data di acquisto, che assume rilievo decisivo nella verifica dell’eventuale intento speculativo presunto dalla norma.  

Quanto al contratto preliminare stipulato nel 2025, l’Agenzia conferma che esso non fa emergere la plusvalenza, perché non trasferisce la proprietà del bene. La percezione della caparra, contestuale al preliminare, non determina, pertanto, l’immediata tassazione della plusvalenza per l’immobile principale e per il campo da tennis, entrambi acquistati nel 2021, se il contratto definitivo sarà stipulato dopo il decorso del quinquennio.  

Tuttavia, per il campo da padel la plusvalenza emergerà se la cessione definitiva avverrà entro cinque anni dall’acquisto. Se la caparra confirmatoria sarà imputata ad acconto sul corrispettivo ai sensi dell’articolo 1385 del codice civile, essa concorrerà al calcolo della plusvalenza riferibile a tale cespite, secondo i criteri indicati dall’articolo 68 del Tuir. L’imponibilità si produrrà nell’anno d’imposta in cui avverrà la cessione, coincidente con la stipula del contratto definitivo.