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Da oggi sono disponibili, nella sezione Osservatorio del mercato immobiliare del sito internet dell’Agenzia delle entrate, i report con gli approfondimenti di consuntivo dell’andamento, al 2025, del mercato immobiliare residenziale delle regioni e nel dettaglio dei capoluoghi. Tra i contenuti, di particolare interesse è l’andamento del mercato nelle otto città più popolose.

Nel 2025, nelle otto grandi città considerate, il numero di transazioni (Ntn) cresce complessivamente del 5,3% rispetto al 2024. L’aumento più marcato si registra a Palermo, dove gli scambi salgono del 9,4 per cento. Seguono Torino (+6,8%), Roma (+6,2%) e Genova (+5,5%), mentre Milano consolida la propria centralità con oltre 25mila transazioni e una crescita del 4,9 per cento. L’unica città in controtendenza è Firenze, che chiude il 2025 con un calo del 3,8 per cento.

Sul piano della dinamica di mercato, Torino registra l’indice di intensità del mercato immobiliare (Imi) più elevato, pari al 3,19 per cento. Subito dietro si colloca Milano, con un Imi del 3 per cento. Più contenuti, invece, i valori rilevati a Napoli (1,82%) e Palermo (2,17%), che restano i mercati meno dinamici tra i comuni presi in considerazione.

^{Ntn e Imi nelle grandi città}

Nelle grandi città, le quotazioni medie delle abitazioni sono salite circa del 3% rispetto al 2024, raggiungendo, in media, i 3.040 euro al mq. A guidare la crescita è Milano, dove la crescita dei valori medi sfiora il 7% con un valore che si porta intorno ai 5.450 euro al mq, il livello più alto tra le grandi città. All’estremo opposto si colloca Palermo, che resta la città con i prezzi più contenuti, circa 1.230 euro al mq. Genova, invece, è il mercato più stabile sul fronte delle variazioni delle quotazioni, con un incremento limitato allo 0,3 per cento.

A crescere ancora di più è il fatturato delle compravendite, che nelle otto grandi città aumenta mediamente dell’8,8 per cento. Milano si conferma il primo mercato urbano per valore, con circa 11,1 miliardi di euro di fatturato, seguita da Roma con poco più di 10 miliardi. Tra i mercati più dinamici spicca ancora Palermo, che registra un incremento del 12,2%, il più alto del gruppo.

Il quadro resta favorevole anche guardando alla superficie complessiva delle abitazioni compravendute. L’indicatore Stn (la somma delle superfici delle unità immobiliari compravendute “normalizzate” rispetto alla quota trasferita) cresce in media del 5,7%, seguendo da vicino l’andamento dell’Ntn. In alcune città, però, l’incremento della superficie scambiata supera quello del numero di transazioni. È il caso di Napoli e Genova, dove questo andamento suggerisce che nel 2025 siano passate di mano abitazioni mediamente più grandi rispetto all’anno precedente. La tendenza opposta si osserva a Firenze e, in misura più lieve, a Milano.

Segnali positivi arrivano anche dal mercato delle locazioni. Nel 2025, il numero complessivo dei contratti cresce in media del 3,7% nelle principali città metropolitane. Milano guida anche questo comparto, con oltre 64mila locazioni e un aumento dell’8,2 per cento. Seguono Bologna (+6,7%) e Napoli (+4,8%), mentre Roma si mantiene su volumi molto elevati con oltre 54mila contratti. Da notare che non sono inclusi i contratti di locazione inferiori ai 30 giorni, in quanto non sussiste obbligo di registrazione.

Variazione tendenziale delle quotazioni delle zone OMI nelle principali città

Scendendo nel dettaglio territoriale, i dati dei rapporti regionali mostrano che la crescita dei valori non riguarda solo i centri storici, ma si estende anche a molte aree semicentrali e periferiche. A Milano, gli aumenti più forti si concentrano comunque nelle zone centrali: Brera registra un +15,4%, mentre Sant’Ambrogio-Cadorna-Via Dante sale dell’11,7% e l’area Università Statale-San Lorenzo dell’11,3 per cento. A Roma, accanto al forte rialzo dell’Esquilino-Piazza Vittorio Emanuele (+12,1%), si distinguono soprattutto alcune zone semicentrali, come Flaminio (Via G. Reni, +10%), Pigneto (+9,8%) e Monteverde Vecchio (Via Poerio, +9,4%). Bologna presenta invece un profilo diverso, con gli aumenti più consistenti concentrati soprattutto in aree della fascia D, come Saffi-Santa Viola-Barca (+7,6%) e Matteotti-Piazza dell’Unità (+7,3%).

Nel complesso, il 2025 consegna l’immagine di un mercato residenziale urbano in espansione.
La crescita coinvolge prezzi, compravendite, fatturato e affitti, anche se con intensità diverse da città a città. Il dato forse più interessante è che la spinta non si concentra soltanto nelle aree centrali più consolidate, ma interessa sempre di più anche i quartieri semicentrali e periferici.