Consulenza Cinieri
Soluzioni integrate per la tua Azienda

È online, sul sito dell’Agenzia delle entrate, il Rapporto annuale dedicato al mercato degli immobili non residenziali realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle entrate con la collaborazione dell’Associazione nazionale delle società di leasing (Assilea). La pubblicazione fornisce, con dettaglio territoriale, i dati relativi allo stock, ai volumi di compravendita e al livello delle quotazioni delle tipologie immobiliari più rappresentative del settore non residenziale: terziario (uffici A/10), commerciale (negozi C/1 e laboratori C/3) e produttivo (capannoni D/1 e industrie D/7). Come di consueto, il volume dedica inoltre uno spazio al tema del leasing immobiliare, con un approfondimento redatto con il contributo di Assilea.

Nel 2025 il settore non residenziale riprende la dinamica espansiva osservata nel 2024, consolidando così la crescita che accompagna il comparto dal 2014, con l’unica eccezione del 2020 per gli effetti della pandemia sulla vita sociale ed economica del Paese. L’aumento dei volumi compravenduti investe tutti i principali comparti del settore: con riferimento alle sole tipologie indagate, rispetto al 2024, gli scambi di negozi, su scala nazionale, salgono del 7%, seguiti da uffici e capannoni, le cui transazioni crescono rispettivamente del 3,2% e dell’1% circa. Quanto ai valori di mercato, si registra una sostanziale stabilità rispetto allo scorso anno. La quotazione media degli uffici si attesta intorno a 1.300 euro/mq, quelle di negozi e capannoni, pari rispettivamente a circa 1.400 euro/mq e 450 euro/mq, mostrano lievi ribassi.

Indice dell’Ntn (numero transazioni normalizzate) e delle quotazioni per uffici, negozi e produttivo dal 2011

Uffici
La crescita delle unità scambiate (Ntn) nella categoria degli uffici, +3,2% a livello nazionale, è imputabile soprattutto al buon risultato del Nord Ovest, trainato dall’aumento delle compravendite osservato in Liguria (+32,9%) e Piemonte (+19,6%). Contribuisce alla crescita anche il Nord Est, dove spiccano le variazioni positive registrate in Veneto (+4,9%) ed Emilia-Romagna (+4,2%). Al Centro, tutte le regioni mostrano rialzi, con l’eccezione del Lazio (-6,7%); nelle Isole, l’incremento della Sicilia (+1,2%) sostiene il lieve aumento complessivo dell’area (+0,5%). A mitigare il rialzo nazionale concorre il calo, comunque modesto, rilevato al Sud (-0,5%). In termini di intensità delle compravendite, nel 2025 la regione più dinamica è il Veneto, con un’intensità di mercato, misurato dal rapporto tra unità scambiate e stock censito in catasto (indice Imi) del 2,68%, valore superiore anche a quello registrato in Lombardia, pari a 2,56%, storicamente regione con elevata dinamicità nel mercato degli uffici; nelle aree meridionali, emergono Abruzzo e Sardegna, che presentano un Imi superiore al 2%, a differenza delle altre regioni che restano al di sotto di tale soglia, che, nell’area del Centro, non viene varcata soltanto dall’Umbria.

Rispetto al 2024, le quotazioni scendono in tutte le regioni del Centro, con l’eccezione delle Marche, e nelle Isole; in entrambe le aree il calo è pari allo 0,8 per cento. Valori in lieve diminuzione anche in Basilicata, Calabria e Campania al Sud, in Piemonte, Veneto, Friuli-Venezia Giulia e Valle d’Aosta al Nord, quest’ultima, a differenza delle altre, in ribasso di oltre l’1 per cento. Con riferimento ai valori assoluti, permane un divario significativo tra le regioni centro-settentrionali e quelle meridionali, con gli estremi rappresentati dalla Liguria, che ha la quotazione media più elevata, 1.926 euro/mq, e da Umbria e Calabria, con quella più bassa, con un valore al di sotto di 825 euro/mq.

Negozi
L’aumento delle compravendite di negozi, +7% medio nazionale, ha interessato tutte le aree, dalle Isole, che registrano un tasso di variazione dell’11%, al Nord Ovest, dove gli scambi subiscono un incremento prossimo al 5% rispetto al 2024. Su scala regionale, pur con qualche eccezione, si osserva una crescita generalizzata: in netto rialzo Basilicata, quasi il 29% in più, e Sicilia, +14% circa, seguite da realtà con maggior quota di scambi come Veneto (+11,1%), Piemonte (+10%), Lazio (+5,6%) ed Emilia-Romagna (+7,1%). La Lombardia, che raccoglie circa il 19% delle compravendite nazionali, vede salire le transazioni di negozi del 2,7 per cento. In controtendenza il Molise, unica regione in flessione, dove si rileva una contrazione dell’8,2 per cento. L’Imi conferma, anche per i negozi, il divario Nord-Sud: il Nord Ovest, l’area più dinamica del paese, supera il 2%, soglia lontana per il Sud e le Isole che si fermano a valori molto più contenuti, rispettivamente 1,36% e 1,52%, comunque in salita rispetto all’anno precedente.

A differenza del numero delle unità scambiate, la quotazione media dei negozi ha mostrato una flessione in molte realtà, in particolare al Centro e al Nord Est, dove i valori dei negozi risultano in calo in tutte le regioni; la stessa tendenza si osserva anche al Sud, dove l’unica regione in controtendenza è la Campania, che registra un aumento di circa lo 0,7 per cento. Di contro, si segnala una crescita della quotazione media in Sardegna, quasi il 3,2% in più rispetto al 2024, in Valle d’Aosta, +0,4%, e in Lombardia, +0,6%, quest’ultima, in termini assoluti, risulta la regione più cara per acquistare un negozio, poco più di 1.850 euro/mq.

Capannoni
Il settore produttivo in Italia, comprendente le categorie catastali D/1 e D/7, presenta uno stock, nel 2025, di quasi 847mila unità immobiliari, in larga parte, quasi il 60%, situate nel Nord Italia. In quest’area si distinguono Lombardia, con quasi il 20% del totale nazionale, Veneto ed Emilia-Romagna, entrambe con quote attorno al 12%, e Piemonte, che sfiora il 10 per cento. Prevedibilmente, la maggior presenza di capannoni si concentra nei comuni non capoluogo, che ospitano circa l’84% dell’intero stock.

Il mercato del settore produttivo ha totalizzato poco più di 16.900 compravendite, più di un quarto realizzate in Lombardia, che risulta anche la regione più dinamica, con un Imi pari a 2,58 per cento. Nel 2025, le compravendite diminuiscono solo nelle aree del Nord, a causa delle contrazioni osservate in Lombardia, -4,6%, e in Veneto, con il 6% in meno rispetto all’anno precedente. Gli scambi, invece, sono in salita nelle altre aree: il Centro, complice soprattutto l’aumento dei volumi nelle sue regioni più rilevanti, Lazio e Toscana, cresce del 6,6%, il Sud dell’8,6%, mentre le Isole registrano un incremento del 15,3 per cento.

Il valore di mercato di un capannone, per unità di superficie, scende in tutte le regioni del Nord Ovest, del Centro e delle Isole, a esclusione della Valle d’Aosta, dell’Umbria e della Sicilia: in queste aree, la quotazione media subisce un calo prossimo all’1%, con flessioni nelle rispettive regioni più rappresentative, Lombardia (-1,7%), Lazio (-3,0%) e Sardegna (-1,7%). In rialzo, invece, le quotazioni al Sud, +0,3%, e al Nord Est, +0,2 per cento. In termini assoluti, la Liguria e la Valle d’Aosta rimangono le regioni con le quotazioni più alte, entrambe vicine ai 700 euro/mq, ben al di sopra della media nazionale.

Il leasing immobiliare
Il leasing immobiliare non residenziale risulta essere particolarmente apprezzato dalle PMI per la sua flessibilità rispetto agli strumenti tradizionali del credito bancario: nel 2025 sono stati stipulati 2.513 contratti per un valore di oltre 3,2 miliardi di euro (+5,9% su un 2024 che aveva registrato un +5,3%), con un’incidenza pari al 15,8% sul valore complessivo delle compravendite totali stimato da Agenzia delle Entrate. Il mercato ha intercettato una domanda di nuovi immobili produttivi nelle fasce d’importo superiore ai 2,5 milioni di euro (+6,1%) ed il risultato positivo è determinato dal segmento da costruire con una crescita del +15,7%. L’attività si è concentrata soprattutto nel Nord Ovest, ma il 2025 ha registrato una crescita significativa nel Sud Italia (+34%), a testimonianza di una capacità produttiva che può ancora espandersi. Il settore può ancora espandersi, considerato che in Italia l’incidenza del leasing sul comparto è inferiore rispetto a Francia e Portogallo.

In conclusione, nel 2025, il mercato immobiliare non residenziale mostra una generale tendenza al rialzo delle compravendite nei settori terziario, commerciale e produttivo, accompagnata da una lieve flessione delle quotazioni, con l’eccezione degli uffici. I dati confermano, per tutte le tipologie, accentuate differenze territoriali, con le regioni del Nord Italia che spesso guidano l’andamento dei singoli mercati nazionali.