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La vendita di un bene condominiale, come l’ex abitazione del portiere, all’interno di un edificio che ha beneficiato del Superbonus (articolo 119 del decreto Rilancio), può generare una plusvalenza imponibile. Con la risposta n. 86 del 27 marzo 2026, l’Agenzia delle entrate chiarisce come verificare l’eventuale tassazione e in che modo determinare correttamente la plusvalenza.

Il caso concreto
Il condominio interessato, che tramite l’amministratore pro tempore ha sollecitato la risposta in esame, aveva approvato interventi di manutenzione straordinaria e di riqualificazione energetica, alcuni rientranti nel Superbonus al 110% e altri nella detrazione al 50%, ricorrendo nella maggior parte dei casi allo sconto in fattura. L’alloggio già utilizzato dal portiere è stato accatastato in categoria A/3 in previsione della futura vendita, che non si è ancora conclusa. L’amministratore ha chiesto chiarimenti sia sulla necessità di verificare le condizioni che evitano la tassazione della plusvalenza per ciascun condomino, sia sul criterio da seguire per individuare il costo fiscale dell’immobile.

L’Agenzia, con la risposta 86/2026 evidenzia che la titolarità dell’abitazione del portiere è attribuita a ciascun condomino in proporzione ai propri millesimi, poiché il bene ha natura accessoria rispetto alle singole unità immobiliari. Questo comporta che il regime fiscale dell’alloggio del portiere non può essere diverso da quello delle abitazioni principali cui è legato. Da ciò deriva che la verifica delle condizioni che evitano la tassazione della plusvalenza realizzata in caso di cessione deve essere fatta per ciascun condomino, valutando la situazione della sua specifica unità immobiliare.

In questo modo, se un condomino ha acquistato la propria unità per successione, oppure l’ha destinata ad abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita (o per la maggior parte del minor periodo di possesso), la quota di plusvalenza attribuibile al condomino non è imponibile (circolare n. 13/2024 – vedi articolo “Cessione di immobili post Superbonus, l’Agenzia fornisce istruzioni”).

La plusvalenza diventa imponibile solo per quei condomini per i quali non ricorrono le condizioni di esclusione e nel caso in cui la cessione dell’alloggio del portiere avvenga entro dieci anni dalla conclusione degli interventi agevolati. In questa situazione, trova applicazione l’articolo 67, comma 1, lettera b‑bis, del Tuir e la cessione genera un reddito diverso imputato pro quota in base ai millesimi.

Determinazione della plusvalenza
Per quanto riguarda la determinazione del quantum, continua l’Agenzia, l’articolo 68 del Tuir prevede che la plusvalenza sia determinata calcolando la differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene, comprensivo dei costi inerenti. Il problema, nel caso delle parti comuni, è che i condomini non hanno sostenuto un costo di acquisto distinto per l’alloggio del portiere, poiché il suo valore era già incorporato nel prezzo pagato per la propria unità immobiliare. L’Agenzia ha quindi chiarito che, in mancanza di un valore storico identificabile, è possibile ricorrere a una perizia giurata redatta da un professionista abilitato, assumendo il valore risultante come base di calcolo. Tale valore può essere rivalutato sulla base dell’indice dei prezzi al consumo se l’immobile risulta acquisito o costruito da oltre cinque anni alla data della cessione.

I costi inerenti nei casi di Superbonus
Il trattamento dei costi inerenti varia in funzione del tempo trascorso tra la fine dei lavori agevolati e la cessione dell’immobile. Se la vendita avviene entro cinque anni e il condomino ha usufruito del Superbonus tramite sconto in fattura o cessione del credito, tali spese non possono essere considerate nel calcolo della plusvalenza. Se invece la cessione avviene dopo cinque anni, è possibile includere il 50% delle spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni, in linea con i chiarimenti forniti dall’Agenzia con la richiamata circolare 13/2024.