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L’Agenzia delle entrate, con la risposta n. 32 dell’11 febbraio 2026, chiarisce che la realizzazione di un immobile strumentale tramite leasing in costruendo può rientrare tra gli investimenti che danno diritto al credito d’imposta Zes unica. Questo, purché siano rispettate tutte le condizioni previste dalla disciplina nazionale e da quella unionale.

La domanda
Il caso esaminato riguarda una società che intende aprire un nuovo punto vendita con la costruzione di un immobile strumentale all’interno della Zona economica speciale unica per il Mezzogiorno e che, per ragioni di efficienza finanziaria e operativa, ha scelto di realizzare l’immobile tramite un contratto di locazione finanziaria in costruendo. La srl precisa che l’intervento rientra in un progetto di investimento iniziale, come richiesto dal regolamento Ue n. 651/2014, che l’immobile sarà destinato all’attività produttiva svolta nella struttura ubicata nella Zes e che il suo valore non supererà il limite del 50% dell’investimento complessivo, come previsto dal Dm 17 maggio 2024.

Il punto critico riguarda la compatibilità del leasing in costruendo con la disciplina agevolativa. La norma, infatti, menziona espressamente gli investimenti effettuati tramite contratti di locazione finanziaria, ma non si sofferma sulla particolare forma del leasing relativo a beni in corso di costruzione. La società sostiene che tale contratto rientra, comunque, nella categoria della locazione finanziaria e che, quindi, dovrebbe essere considerato ammissibile.

La risposta
L’Agenzia, nel ricostruire il quadro normativo, cioè l’articolo 16 del Dl n. 124/2023 che ha introdotto l’agevolazione e il Dm del 17 maggio 2024 che ha definito le modalità di accesso, richiama il principio di equivalenza tra acquisizione in proprietà e acquisizione tramite leasing, già affermato in precedenti documenti di prassi. Questo orientamento consente di includere anche gli immobili acquisiti tramite locazione finanziaria tra gli investimenti agevolabili. Di conseguenza, la realizzazione di un immobile tramite leasing in costruendo non è esclusa dal credito d’imposta Zes unica, purché siano rispettati i requisiti previsti dalla normativa nazionale e da quella europea sugli aiuti di Stato.

Un aspetto particolarmente rilevante riguarda la determinazione del momento in cui l’investimento si considera effettuato. L’Agenzia, a tal proposito, riprende gli articoli 109 e 110 del Tuir, ricordando che i canoni di prelocazione del leasing in costruendo assumono rilevanza fiscale solo dal momento della consegna dell’immobile. È, quindi, da quel momento che l’investimento può considerarsi realizzato ai fini del credito d’imposta.

Sarà la società, in concreto, a dover individuare correttamente il periodo d’imposta in cui imputare i costi, applicando i criteri fiscali di competenza, indipendentemente dal trattamento contabile adottato. In sintesi, il leasing in costruendo è compatibile con il credito Zes unica, ma l’agevolazione scatta solo quando l’immobile diventa effettivamente disponibile.