Consulenza Cinieri
Soluzioni integrate per la tua Azienda

Nell’ipotesi di cessione a titolo oneroso di un immobile ricevuto in donazione, sul quale siano stati effettuati interventi edilizi agevolati con il Superbonus conclusi da meno di dieci anni, la plusvalenza generata dalla vendita è soggetta a tassazione. Ciò vale a meno che l’immobile non sia stato acquisito per successione o non sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare per la maggior parte del periodo di possesso.

Nel caso specifico analizzato dall’Agenzia, il contribuente aveva ricevuto l’immobile in donazione dalla madre nel 2012. L’immobile era stato oggetto di interventi agevolati con Superbonus, conclusi nel dicembre 2024, e non era mai stato utilizzato come abitazione principale. Intendendo venderlo nel 2025, il contribuente ha chiesto se la plusvalenza sia imponibile.

L’Agenzia delle entrate, con la risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025, ha risposto che la plusvalenza è da sottoporre a tassazione (articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del Tuir), in quanto l’immobile non rientra nelle eccezioni previste dalla norma.

Il ragionamento dell’Agenzia
La risposta trae spunto dalle modifiche introdotte dal Bilancio 2024 (legge n. 213/2023), che ha ampliato il perimetro delle plusvalenze immobiliari imponibili. In particolare, ha inserito il nuovo comma b-bis) all’articolo 67 del Tuir, che considera redditi diversi le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili oggetto di interventi agevolati con Superbonus, se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.

La norma prevede due eccezioni: la prima riguarda gli immobili acquisiti per successione, la seconda quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso. Se non si rientra in queste casistiche, la plusvalenza è tassabile.

Nel caso in esame, l’immobile è stato ricevuto in donazione, non per successione, e non è stato utilizzato come abitazione principale. Inoltre, gli interventi agevolati si sono conclusi nel 2024, quindi meno di dieci anni prima della cessione. Tutti gli elementi portano a ritenere che la plusvalenza sia imponibile.

Per determinare l’importo della plusvalenza, si applica l’articolo 68 del Tuir. In caso di immobili ricevuti in donazione, il valore iniziale da considerare è quello sostenuto dal donante. A questo si aggiungono eventuali costi inerenti, ma con alcune limitazioni: se gli interventi Superbonus si sono conclusi da meno di cinque anni e si è fruito del 110% con cessione del credito o sconto in fattura, le spese agevolate non possono essere conteggiate. Se sono passati più di cinque anni, si può considerare il 50% di tali spese. Inoltre, il valore iniziale può essere rivalutato secondo l’indice Istat dei prezzi al consumo.

Ancora, l’Agenzia aggiunge che, con la circolare n. 13/2024, ha ulteriormente chiarito che la tassazione si applica alla prima cessione dell’immobile oggetto di Superbonus, indipendentemente da chi abbia eseguito i lavori, dalla percentuale di detrazione spettante o dalla modalità di fruizione dell’incentivo.

In conclusione, chi vende un immobile donato, ristrutturato con Superbonus e non adibito ad abitazione principale, deve tassare la plusvalenza se la vendita avviene entro dieci anni dalla fine dei lavori.