3 Settembre 2025
Superbonus e “prima casa”: più tempo per trasferire la residenza
L’Agenzia conferma la sospensione di tutti i termini per conservare i benefici fiscali tra cui trasferire la residenza nel comune dell’immobile durante lo stato emergenziale
Il termine entro cui l’acquirente deve stabilire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile per poter ottenere il beneficio fiscale legato al regime agevolato “prima casa”, è di 30 mesi, decorrenti dal 31 ottobre 2023. Tale termine si applica al caso specifico di immobile acquistato il 26 novembre 2021 e identificato al catasto urbano. È il chiarimento fornito dall’Agenzia delle entrate con la risposta n. 230 del 3 settembre 2025.
La domanda pervenuta all’Agenzia
Un contribuente il 26 novembre 2021 ha acquistato un immobile composto da due unità abitative, all’interno in un piccolo condominio, oltre al rustico ad uso di stalla. Nell’atto di compravendita, ha chiesto di poter beneficiare per l’acquisto dell’immobile dell’agevolazione “prima casa”.
Inoltre, nella domanda di interpello posta all’Amministrazione finanziaria, ha precisato che l’immobile è stato oggetto di ristrutturazione tramite Superbonus con comunicazione inizio lavori asseverata (Cila) depositata presso il comune in cui si trova l’immobile in questione e che i lavori oggetto dell’agevolazione di cui al Superbonus sono terminati in data 29 dicembre 2023, mentre i lavori di ristrutturazione ordinaria/straordinaria degli immobili al momento della presentazione dell’interpello non risultato ancora finiti.
A seguito delle disposizioni normative che hanno sospeso vari termini legati alle agevolazioni “prima casa” durante la pandemia, in particolare quelli per il trasferimento della residenza, il contribuente ritiene che il termine di 30 mesi per stabilire la residenza nell’immobile agevolato con il Superbonus debba decorrere non dalla data di acquisto (26 novembre 2021), ma dal termine della sospensione, ossia dal 30 ottobre 2023.
L’Istante chiede all’Amministrazione finanziaria se tale sospensione si applichi anche al termine di trenta mesi, previsto dal comma 10-ter dell’articolo 119 del Dl 34/2020 (Superbonus), per stabilire la residenza nell’immobile agevolato ai fini della conservazione dell’agevolazione “prima casa”.
La risposta delle Entrate
L’Agenzia in via preliminare ricorda che i requisiti per usufruire dell’agevolazione “prima casa” sono regolati dall’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986, e dalla Nota II-bis, che prevede, tra l’altro, che l’acquirente debba stabilire la propria residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. Tuttavia, a causa delle misure emergenziali legate alla pandemia, i termini per adempiere a tali obblighi sono stati più volte sospesi e prorogati. Inizialmente fino al 31 dicembre 2020, poi estesi fino al 31 dicembre 2021, successivamente al 31 marzo 2022 e infine rimandati fino al 30 ottobre 2023. Queste sospensioni riguardano anche il termine previsto per il riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”.
Entrando nello specifico, l’articolo 3, comma 10quinquies, della legge n. 14/2023, dispone che «I termini previsti dalla nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché il termine previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023».
In particolare, le circolari dell’Agenzia hanno confermato che la sospensione si applica a tutti i termini essenziali per conservare i benefici fiscali della “prima casa”, quali:
- il termine di diciotto mesi per trasferire la residenza nel comune dell’immobile
- il termine di un anno per acquistare un altro immobile se si vende quello agevolato entro cinque anni
- il termine di un anno per vendere un precedente immobile acquistato con agevolazione prima casa.
Con l’introduzione del Superbonus, è stato previsto un termine più lungo, di 30 mesi, per stabilire la residenza negli immobili sottoposti agli interventi agevolati. L’Agenzia ritiene che anche questo termine sia soggetto alla sospensione prevista dalla normativa emergenziale.
Di conseguenza, nel caso in esame per non perdere i benefici fiscali legati alla “prima casa” e al Superbonus, l’Istante dovrà trasferire la propria residenza nel comune dell’immobile entro 30 mesi a partire dal 31 ottobre 2023.
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