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Mutui ipotecari sottoscritti: il punto dell’Omi sul 2024

E’ disponibile, nella sezione del sito dell’Agenzia delle entrate dedicata alle pubblicazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, “Il Rapporto Immobiliare 2025 sul mercato Residenziale”. Il volume, realizzato in collaborazione con l’Associazione bancaria italiana (Abi), offre un’analisi approfondita del mercato delle abitazioni in Italia. Come ogni anno, infatti, il report passa in rassegna i volumi di compravendita, le dinamiche delle locazioni, l’accessibilità all’acquisto della casa e le caratteristiche dei mutui ipotecari, con focus e dati dettagliati per l’intero territorio nazionale, per quello regionale e per le grandi città.

Per quanto riguarda le compravendite, nel 2024 sono stati registrati oltre 283mila acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario, con un incremento del 4,6% rispetto all’anno precedente. La quota di compravendite di abitazioni da parte di persone fisiche finanziate con mutuo ipotecario ha raggiunto il 41,7%, in crescita di 1,6 punti percentuali sul 2023. L’aumento ha interessato tutte le aree del Paese, con intensità variabile. Il capitale complessivamente erogato ha superato i 38 miliardi di euro (+8,1%), mentre il capitale medio si è attestato a 135mila euro circa. Il tasso medio iniziale dei mutui è sceso al 3,6%, in diminuzione di 0,69 punti percentuali rispetto al 2023. La durata media si è mantenuta stabile a circa 25 anni. Il quadro che emerge dai dati è articolato nei suoi elementi fondamentali: dinamiche dei volumi, caratteristiche dimensionali, ammontare dei finanziamenti e condizioni economiche applicate.

I Volumi di compravendita
Nell’anno di indagine le compravendite assistite da mutuo ipotecario (Ntn Ip) sono state 283.240, in crescita del 4,6%, e circa 12.400 unità in più rispetto al 2023. L’incremento ha riguardato tutte le aree geografiche, con un aumento più marcato nel Centro (+5,1%) e nel Nord-Est (+5,0%) e più contenuto nelle Isole (+3,5%). La quota di compravendite con mutuo sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche (Ntn Pf) è stata del 41,7%, in lieve aumento rispetto al 2023, era 40,1%. Tale incidenza è risultata più elevata nei capoluoghi del Centro (50,4%) e più bassa nei comuni minori delle Isole (sotto il 30%). Il confronto tra gli indici delle compravendite totali (Ntn Pf), assistite da mutuo (Ntn Ip) e non assistite (Ntn Pf no Ip), mostra che la dinamica delle compravendite è trainata principalmente dalle operazioni con mutuo, con effetti pro-ciclici evidenti. In relazione alla dimensione dei mercati comunali, l’aumento del Ntn Ip è più marcato nei comuni di taglia L e XL (oltre il 6%) rispetto alle metropoli (XXL, +3,8%) e ai comuni di taglia S (+2,4%).

Dimensioni degli immobili
Nel 2024, la maggior parte degli acquisti con mutuo ha riguardato abitazioni di superficie compresa tra 85 m² e 115 m². Tuttavia, l’aumento percentuale, rispetto al 2023, è stato maggiore per le abitazioni più piccole (fino a 50 m², +13,7%) e più contenuto per le unità oltre 145 m² (+1,3%). La variazione per classi dimensionali è risultata più marcata nei capoluoghi, in particolare per le unità tra 115 m² e 145 m². L’incidenza delle operazioni con mutuo tende a crescere con l’aumentare della superficie dell’immobile, con una leggera flessione per la fascia più ampia. Tale andamento si conferma sia nei comuni maggiori sia in quelli minori.

Capitali erogati
Il capitale complessivo erogato per l’acquisto di abitazioni con mutuo ipotecario ha superato i 38 miliardi di euro (+8,1% sul 2023). Gli aumenti per area geografica vanno dal +5,4% del Sud al +9,4% del Centro. Il capitale medio è stato di circa 135mila euro, con valori superiori nel Centro (oltre 146mila euro) e inferiori nelle Isole (circa 119mila euro). Il Nord ha assorbito circa il 58% del capitale complessivo. Gli indici del capitale erogato confermano un andamento analogo a quello del Ntn Ip: crescita fino al 2021, stabilizzazione nel 2022, calo nel 2023 e ripresa nel 2024. Il capitale medio cresce con la dimensione del mercato, da 118mila euro nei comuni di taglia S a quasi 218mila euro nelle metropoli (XXL). In queste ultime si registra un aumento di circa 29mila euro rispetto al 2023. Il valore stimato degli immobili acquistati con mutuo nel 2024 è di circa 49,5 miliardi di euro. Il capitale erogato rappresenta il 77% della spesa complessiva, in lieve calo rispetto al 2023. La quota finanziata varia: 63,4% nei capoluoghi del Nord Ovest, 94% nei comuni minori delle Isole.

Tasso medio e durata
Nel 2024, il tasso medio iniziale dei mutui si è attestato al 3,6%, in diminuzione di 0,69 punti percentuali rispetto al 2023. Il valore massimo si registra al Sud (3,89%) e il minimo nel Nord Est (3,41%). La durata media dei mutui è stabile a 25,3 anni, con lievi variazioni tra le aree geografiche. La rata media mensile, circa 680 euro è in calo del 3,7%. La discesa maggiore si registra al Sud (-6%) e quella minore nel Nord Ovest (-3%). In valore assoluto, la rata più elevata, quasi 730 euro medi mensili, si osserva al Centro, dove il finanziamento medio concesso è di maggiore importo.