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Casa, il 2024 è un anno di crescita. L’analisi dell’Omi sul residenziale

Disponibile sul sito dell’Agenzia il Rapporto 2025 dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) con i dati dettagliati sull’andamento del settore immobiliare residenziale nel 2024. Il report evidenzia un aumento delle vendite rispetto al 2023: in particolare le compravendite di abitazioni mostrano un incremento pari all’1,3%, sia nei capoluoghi di provincia che nei comuni più piccoli. I box e posti auto crescono del 2,5% e i depositi pertinenziali presentano una variazione positiva del 5,3%.

Il valore delle abitazioni scambiate raggiunge i 114 miliardi di euro, in crescita del 2,3%, 2,5 miliardi di euro di fatturato in più rispetto al 2023. In media le case più care si trovano nelle regioni del Centro e costano circa 186 mila euro, mentre quelle più economiche sono nel Sud e nelle Isole e non superano i 114 mila euro. La Lombardia presenta la maggior quota del fatturato, 29,4 miliardi, ed è in crescita del 2,8%, quasi 800 milioni di euro in più del 2023. L’incremento del fatturato maggiore si registra in Abruzzo, Friuli- Venezia Giulia, Lazio, Marche e Puglia. Le regioni con valori di fatturato in calo, rispetto al 2023, sono Toscana, Liguria, Campania, Valle d’Aosta, Basilicata e Calabria. Il fatturato medio per abitazione rimane prossimo a 200 mila euro in Toscana, Lazio, Liguria e Lombardia; di contro, resta sotto i 100 mila euro in Calabria, Basilicata, Molise e Sicilia.

I volumi degli scambi di abitazioni aumentano del 2,6% al Sud, seguono il Nord Est e il Centro con un tasso intorno all’1,5% mentre al Nord Ovest e nelle Isole si osservano valori simili a quelli del 2023. Dall’analisi regionale emerge che i tassi di crescita maggiore, superiori al 9%, si registrano in Abruzzo, seguono i mercati del Friuli- Venezia Giulia e del Molise, con incrementi di circa il 6%. Di contro, la Basilicata presenta un calo del 2,9%, Liguria e Toscana registrano lievi variazioni negative.

L’abitazione media scelta dagli italiani è di 106 mq, così come accadeva già nel 2023. Le abitazioni mediamente più grandi, circa 115 mq sono state acquistate nel Nord Est invece nel Nord Ovest, si acquistano case più piccole 101 mq.
Tra le diverse le tipologie di abitazioni la scelta più frequente, ben il 31% del totale, è quella delle case con metratura piccola, compresa tra 50 mq e 85 mq; Sono molto richieste anche le abitazioni con superficie compresa tra 85 mq e 115 mq, il 26% del totale. Solo il 19% del totale riguarda le abitazioni molto grandi di oltre 145 mq.

Il mercato delle abitazioni nelle grandi città
Tra le città, la crescita è più accentuata per il mercato residenziale di Genova, +3% e di Roma, +2%. I mercati di Milano e Napoli risultano invece in calo con flessioni del -3,5% e -2,7% rispettivamente.
Nei comuni della provincia limitrofi alle città capoluogo si può osservare un apprezzabile incremento delle vendite delle abitazioni, +3,3%.

La superficie media delle abitazioni compravendute nelle maggiori città risulta pari a circa 89 mq. Nei comuni della provincia, le superfici medie sono generalmente superiori a quelle dei relativi comuni capoluogo, con il massimo osservato per i comuni della provincia di Firenze, pari a 112 mq; le superfici medie delle residenze scambiate nei comuni delle province di Roma, Milano e Genova rimangono sotto i 100 mq. Il taglio dimensionale più compravenduto, in sette delle otto grandi città, è quello tra 50 e 85 mq, mentre a Palermo prevale di poco la classe compresa tra 85 e 115 mq. Anche con riferimento al complesso dei comuni del resto della provincia prevale il taglio tra 50 mq e 85 mq; la fascia immediatamente superiore, tra 85 e 115 mq, è preferita a Napoli.

Un quarto del valore del fatturato nazionale è concentrato nelle otto principali città, con un valore stimato di circa 28,6 miliardi di euro, in crescita del 3,5% rispetto al 2023. In tutte le città, ad eccezione di Napoli, si osserva una crescita del fatturato con il maggiore incremento raggiunto a Roma e Genova, +4,7% sul 2023, seguono Bologna, +4,2%, Firenze e Milano con guadagni intorno al 3,5%. Milano è la città con il valore medio di un’abitazione compravenduta più elevato, poco sopra i 400 mila euro, seguita da Firenze, circa 280 mila euro e Roma, oltre 260 mila euro. Mediamente le abitazioni della provincia risultano più care a Genova e Firenze con un valore medio per unità poco superiore a 200 mila euro, mentre Palermo è la provincia meno cara, con un valore di scambio medio per abitazione di 82 mila euro. Napoli, Firenze, Genova e Torino segnano, nel 2024 rispetto al 2023, una diminuzione del valore medio, invece Milano, Roma, Bologna e Palermo il valore medio del fatturato è in aumento.

Le caratteristiche demografiche delle persone fisiche che comprano e vendono casa
Nel mercato delle compravendite di abitazioni intervengono circa 2,3 milioni di soggetti, sia persone fisiche che persone giuridiche, ma ben oltre il 92% dei soggetti sono persone fisiche. Per tale motivo nel volume si approfondisce l’analisi per classi di età degli acquirenti e venditori, persone fisiche. La maggior parte dei soggetti che acquistano abitazioni ha un’età compresa tra 31 e 50 anni e rappresenta quasi il 50% del totale acquirenti; di contro, i venditori si collocano per lo più nella fascia di età oltre i 60 anni. Gli acquirenti più giovani, fino a 30 anni di età, sono quasi il 15% mentre i venditori di questa stessa età rappresentano una quota esigua, solo il 2,6%. La maggior parte di chi acquista casa, quasi il 70%, è nato tra il 1966 e il 1995, che comprende sia la generazione X (nati tra il 1966 e il 1980) che la generazione dei Millenial (nati tra il 1981 e il 1995).

Figura 1 Distribuzione per classi di età degli acquirenti casa nel 2024

Il mercato delle pertinenze
Il mercato delle pertinenze cresce a un ritmo del 5,3% rispetto al 2023; i migliori risultati in termini di vendite sono quelli del Sud (+9%) e del Centro (+6,6%). Buoni anche i risultati di box e posti auto che, con quasi 413 mila vendite, aumentano del 2,5% rispetto al 2023. Il massimo incremento di scambi si è registrato nelle Isole, +10,1%, mentre l’unica variazione negativa, seppur di scarso rilievo, è presente nel Sud (-0,3%). Le compravendite di box e posti auto delle principali città mostrano differenze notevoli tra le diverse realtà urbane; spiccano infatti i tassi positivi di Genova, con una crescita di +16,6% (a cui corrispondono poco più di 500 transazioni) e i tassi negativi di Palermo, con una perdita del 14,5%.

Il mercato della nuda proprietà
Gli acquisti della nuda proprietà sulle abitazioni riguardano per lo più compravendite nelle quali i soggetti acquistano la nuda proprietà separata dall’usufrutto. Questo tipo di transazioni rappresentano una quota esigua, il 3,8%, del totale delle abitazioni compravendute e nel 2024 diminuiscono, -3,3% rispetto al 2023. La diminuzione si ha soprattutto nei piccoli comuni, -3,4% rispetto ai comuni capoluogo, dove la contrazione è minore del-2,9%. La fetta maggiore di vendite di nuda proprietà, un terzo degli scambi di tutto il paese, è concentrata nel Nord Ovest.

Tra le principali città la nuda proprietà viene scambiata soprattutto a Roma dove avvengono il 30% del totale delle transazioni. In tutte le otto grandi città gli acquisti di nuda proprietà sono in calo ad eccezione di Napoli e Palermo, dove invece crescono dell’1% e del 17,2% rispettivamente.