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Cessione della proprietà superficiaria, i corrispettivi sono “redditi diversi”

Un’associazione sportiva dilettantistica che ha ceduto la proprietà di una costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo, dovrà considerare i corrispettivi ricevuti come redditi diversi. Secondo la nuova normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2024, infatti, ai fini fiscali la cessione della proprietà superficiaria non è più soggetta alla tassazione sulle plusvalenze di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir. È la sintesi della risposta n. 129 del 13 maggio 2025 dell’Agenzia delle entrate.

L’Agenzia ripercorre la normativa che interessa il caso prospettato dall’associazione, a partire dalla costituzione del diritto di superficie, disciplinata dall’articolo 952 del codice civile, in base al quale il proprietario “può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà” e inoltre “può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo”.

Per quanto riguarda il regime fiscale da applicare ai corrispettivi ricevuti a seguito di cessione del diritto di superficie, l’Agenzia ricorda che la nuova disciplina introdotta dalla legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023) prevede che le somme derivanti dalla costituzione del diritto di superficie non siano più soggette al regime fiscale delle plusvalenze di cui alla lettera b), del comma 1, dell’articolo 67 del Tuir, trovando un’autonoma disciplina nella successiva lettera h).

Nel dettaglio, in base alla nuova formulazione, l’articolo 67, comma 1, stabilisce che sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale o se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:

• “b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni…”
• “h) i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento […] di beni immobili…”.

Tali redditi, in base all’articolo 71, comma 2, del Tuir, “sono costituiti dalla differenza tra l’ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione”.

In conclusione l’associazione sportiva, alla luce della nuova disciplina, dovrà considerare il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso del diritto di superficie come reddito diverso (articolo 67, comma 1, lettera h) del Tuir), da determinare secondo i criteri indicati nel citato articolo 71, comma 2, Tuir.