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Due edifici, un unico accesso: la detrazione per i lavori è doppia

Nuovi chiarimenti dall’Agenzia delle entrate sul tema delle detrazioni fiscali del 75% per gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, previste dall’articolo 119-ter del decreto Rilancio (Dl n.34/2020).

In particolare, nel caso di due edifici distinti e catastalmente autonomi, ma che condividono un unico accesso carrabile e pedonale, la detrazione e il relativo limite di spesa applicabile devono essere calcolati separatamente per ciascun edificio, in base alla sua categoria catastale. È questo, in estrema sintesi, il contenuto della risposta n. 89 del 7 aprile 2025.

Nel caso in esame, precisa inoltre l’Agenzia, la normativa da applicare è quella rimasta in vigore fino al 29 dicembre 2023, dal momento che la relativa comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila) dichiarata dal contribuente risale al 7 settembre 2023. Proprio a partire dal 30 dicembre 2023, infatti, il Dl n. 212 del 2023 ha introdotto alcune modifiche alle disposizioni sulla detrazione, limitando l’ambito degli interventi agevolabili esclusivamente ad alcune categorie di lavori, come la realizzazione di scale, rampe e l’installazione di ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici. 

Tuttavia, si continuano ad applicare le disposizioni precedenti se prima di tale data era già stato presentato il titolo abilitativo per gli interventi se previsto, oppure, se non previsto, i lavori erano già avviati o era già stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori e versato un acconto sul prezzo.

Tornando alla richiesta del contribuente, come anticipato, a chiedere il parere dell’Agenzia è il proprietario di un complesso immobiliare costituito da due edifici separati, uno appartenente alla categoria catastale B/5 (scuole, laboratori scientifici) e l’altro alla categoria catastale C/6 (stalle, scuderie, rimesse e autorimesse), per i quali ha avviato lavori di adeguamento per l’eliminazione delle barriere architettoniche. Nello specifico, è prevista la realizzazione di percorsi esterni e l’automazione degli impianti di apertura e chiusura dei cancelli. Il contribuente, lo ripetiamo, ha presentato la Cila in data 7 settembre 2023, e i lavori sono iniziati il 7 ottobre 2023.

Come  di consueto, l’Agenzia ha illustrato per prima cosa la normativa di riferimento. Riepiloghiamola in breve. La detrazione fiscale per il superamento delle barriere architettoniche è regolata dall’articolo 119-ter del decreto Rilancio (Dl n. 34/2020, successivamente modificato dal Dl n. 212/2023), per il quale la detrazione del 75% è riconosciuta, per le spese sostenute dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2025, per la realizzazione di interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione delle barriere architettoniche in edifici già esistenti.

La detrazione, che si applica anche alla realizzazione di percorsi esterni e agli interventi di automazione degli impianti degli edifici, inclusi quelli per l’apertura e chiusura dei cancelli, e alle spese per lo smaltimento e la bonifica degli impianti sostituiti, si calcola su un ammontare complessivo delle spese non superiore a:

• 50mila euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno
• 40mila euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari in edifici composti da due a otto unità immobiliari
• 30mila euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari in edifici composti da più di otto unità immobiliari

L’articolo 3 del Dl n. 212/2023 ha modificato la disciplina della detrazione in argomento dal 30 dicembre 2023 limitando, tra l’altro, l’ambito oggettivo dell’agevolazione agli interventi aventi ad oggetto scale, rampe e l’installazione di ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici.

Tuttavia, al caso specifico, come detto, si applica la normativa “originaria”.

Ciò detto, nonostante il complesso immobiliare abbia un unico accesso carrabile e pedonale comune, i due edifici risultano distinti e catastalmente autonomi. Pertanto, la detrazione ammessa e il relativo limite di spesa vanno calcolati separatamente per ciascun edificio, prendendo in considerazione le rispettive categorie catastali. In questo caso, quindi, l’importo totale della detrazione per il contribuente è pari a 100mila euro (50mila euro per l’edificio di categoria B/5 e 50mila euro per l’edificio di categoria C/6).