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Onlus, calcolo delle detrazioni esteso alla proprietà superficiaria

Le Onlus, le Organizzazioni di volontariato (Odv) o le Associazioni di promozione sociale (Aps) che effettuano delle spese ammesse al Superbonus per interventi su un immobile di categoria catastale B/1, B/2 e D/4 possono applicare la peculiare modalità di calcolo prevista dal comma 10-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio, anche per gli immobili sui quali vantano un diritto di superficie, fermo restando il rispetto degli ulteriori requisiti previsti dalla norma.

Con la risoluzione n.19 del 10 marzo 2025 l’Agenzia tiene conto delle finalità che il legislatore ha inteso perseguire con la misura di favore e ritiene che il calcolo sui limiti di spesa ammesso al Superbonus per i lavori svolti dalle Onlus possa valere anche per la proprietà superficiaria. Di conseguenza deve ritenersi superata la precisazione contenuta nella risposta dell’Agenzia n. 2/2024 nella parte in cui esclude le modalità di calcolo agevolate per gli immobili posseduti in base a un diritto di superficie.

L’Agenzia ricorda, in primo luogo, la norma di favore (articolo 10-bis del Dl n. 23/2020) in base alla quale Onlus, Odv e Aps che svolgono servizi socio-sanitari e assistenziali senza percepire compensi o indennità di carica, determinano il limite di spesa ammesso al Superbonus, per lavori su edifici di categoria catastale B/1, B/2 e D/4, posseduti a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito anteriormente al 1° giugno 2021 (data di entrata in vigore della norma), moltiplicando il limite unitario, previsto per ciascuna unità, per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi agevolabili e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto dell’Omi (Osservatorio del mercato immobiliare).

Il comma in esame, in pratica, tiene conto del fatto che gli enti sportivi e assistenziali in genere esercitano l’attività in grossi edifici. Inoltre, alcuni servizi erogati, fra cui sono menzionati il Centro diurno integrato, la Residenza sanitaria assistenziale, i Poliambulatori, i Servizi sanitari e assistenziali, richiedono la disponibilità di notevoli superfici appositamente attrezzate, in linea con la normativa e con gli standard funzionali. Di conseguenza se le spese agevolabili fossero determinate sul numero delle unità oggetto di interventi edilizi, tali enti sarebbero penalizzati in quanto interi immobili o complessi edilizi sono catastalmente individuati come una sola unità (vedi anche circolare 23/2022).

L’Agenzia ricorda, inoltre, le ricorrenti analogie tra la proprietà e il diritto di superficie, presenti sia nelle disposizioni normative che nella giurisprudenza.  L’articolo 952 del codice civile stabilisce che “Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo”, qualificando, in sostanza, il proprietario superficiario come titolare di un vero e proprio diritto di proprietà.

Anche una pronuncia della Cassazione ha sottolineato come il diritto di superficie sia un diritto reale analogo a quello della proprietà (vedi sentenza n. 22534/2023).

In conclusione, in linea con la normativa, la prassi e la recente giurisprudenza di legittimità, l’Agenzia ritiene che i lavori sugli immobili detenuti da Onlus, Odv e Aps in base a un diritto di superficie possano essere ammessi alle modalità di calcolo indicate nella recente disposizione del Dl Rilancio e ritiene superato il chiarimento interpretativo contenuto nel citato documento di prassi (risposta n. 2/2024).