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Viaggio nel sistema tavolare, un confronto italiano e internazionale

Quali sono le principali differenze tra il sistema di pubblicità immobiliare italiano e il sistema cosiddetto “tavolare”, in uso in specifiche zone del nord est del nostro Paese? È possibile confrontare i due sistemi in termini di qualità delle informazioni? Sulla risposta a queste e ad altre domande è incentrato il contributo Il sistema catastale tavolare e quello nazionale tra differenze e similitudini. Dalle patenti sovrane asburgiche all’interscambio dei dati: un confronto internazionale, contenuto nell’ultima edizione di Territorio Italia, la rivista di informazione tecnico-scientifica dell’Agenzia delle entrate dedicata ai temi del governo del territorio, catasto e mercato immobiliare.

Nell’articolo, che chiude l’edizione 2023 della rivista, l’autore Piermassimo Pavese ripercorre la storia e le caratteristiche del sistema tavolare, una modalità di pubblicità immobiliare peculiare di alcune zone del Paese, retaggio del periodo di dominazione austriaca, basato sul fatto che il trasferimento di un immobile (più in generale, di un diritto reale) avvenga con la sua iscrizione, su disposizione del giudice, in un pubblico registro denominato “Libro maestro”.
Nella sua parte più scientifica, il contributo propone un’analisi dei due principali sistemi italiani sotto il profilo della qualità delle banche dati catastali per poi ampliare la prospettiva a un livello internazionale, con un confronto tra le diverse modalità di pubblicità immobiliare tavolare in uso nei paesi ex-asburgici soprattutto dal punto di vista dell’interoperabilità dei dati.

Un po’ di storia
Il sistema tavolare è tuttora impiegato in alcune zone del nord est italiano, per lo più Trentino Alto Adige e gran parte del Friuli Venezia Giulia, ma anche alcuni comuni nelle province di Belluno, Vicenza e Brescia. In questi territori, così come nelle altre parti dell’Impero asburgico, fu adottato attraverso le cosiddette “patenti sovrane” a partire da fine Settecento e poi mantenuto successivamente alla fine dell’Impero, tant’è che ancora oggi è utilizzato in altri paesi europei, come Slovenia, Slovacchia, Repubblica Ceca, Austria, Croazia e Ungheria.

Anche in Italia al momento della riunificazione fu deciso di mantenerlo in uso nei territori in cui era presente. L’articolo ripercorre brevemente la storia del sistema tavolare e il suo funzionamento in generale, per poi soffermarsi sulla sua geografia nel territorio italiano e sulle specificità nei luoghi in cui è adottato.

Un Paese, tre sistemi di pubblicità immobiliare
Più precisamente, osserva l’autore, nel nostro Paese coesistono in realtà non due, ma tre diversi sistemi di pubblicità immobiliare, contando, oltre a quello maggioritario e quello tavolare, il cosiddetto “sistema dell’archiviazione” in vigore nei soli due comuni del bellunese di Colle Santa Lucia e Livinallongo del Col di Lana. Il sistema di archiviazione è ancora più antico di quello del libro fondiario, dal momento che nelle due località, per ragioni storiche ed economiche, non fu mai impiantato. L’articolo racconta l’eccezionalità del funzionamento della pubblicità immobiliare nei due comuni, nei quali vengono applicati i principi del Catasto italiano sia per i terreni (in conservazione dal 1956) sia per i fabbricati (in conservazione, come su tutto il territorio nazionale, dal 1° gennaio 1962) e in cui l’Ufficio Tavolare di Cortina d’Ampezzo si occupa della gestione del sistema dell’archiviazione mentre l’Ufficio provinciale territorio dell’Agenzia entrate di Belluno di quella delle informazioni catastali.
La compresenza di tre sistemi di pubblicità immobiliare, evidenzia l’autore, rende il caso italiano un unicum a livello internazionale.

Sistemi a confronto all’insegna della qualità dei dati
La parte più tecnica del contributo è dedicata a una stima degli effetti sulla qualità delle banche dati catastali dei due principali sistemi di pubblicità immobiliare in Italia. In particolare, conclude lo studio, la base reale su cui si fonda la pubblicità tavolare si dimostra un elemento utile a migliorare la qualità dell’informazione contenuta negli archivi censuari, anche se negli ultimi anni le differenze tra i due sistemi si sono ridotte. Nel solo triennio 2019- 2021, evidenzia lo studio, si è verificata una riduzione con un passaggio da un differenziale (tra i due sistemi) pari a circa il 6% ad un differenziale pari a circa il 4%.

L’effetto positivo del sistema tavolare si riverbera anche sul rendimento di lungo periodo degli investimenti immobiliari, secondo un’analisi effettuata su un set di 4.500 compravendite e offerte di vendita di immobili nel settore commerciale relative ad alcuni comuni del Triveneto (Veneto, Friuli Venezia Giulia, Province autonome di Trento e Bolzano) e che parte dal presupposto che una migliore qualità dell’informazione censuaria possa influire positivamente sul rendimento di un investimento immobiliare. Tuttavia, gli interventi evolutivi del Sistema Integrato del Territorio, la scelta di modalità di aggiornamento del catasto sempre più orientate alla qualità del dato (Voltura 2.0 – Telematica) e la disponibilità delle informazioni censuarie per il cittadino contribuiscono a ridurre le differenze.

Al di là dei sistemi adottati, infatti, il miglioramento delle banche dati, compresa la loro interoperabilità, si rivela il principale strumento di riduzione dei “costi di transazione” con possibili effetti anche sui rendimenti di mercato.

Il confronto internazionale
Infine, il viaggio nel sistema tavolare operato nell’articolo si conclude con un’analisi comparativa tra i paesi appartenenti ai cosiddetti sistemi del Libro fondiario centro-europeo (o sistema austro-germanico). In questi sistemi, la base reale, cioè la rappresentazione dei beni immobili, costituisce il supporto su cui si incentra la pubblicità nel registro fondiario, secondo un generale principio object-oriented che si differenzia dal sistema di origine franco belga, subject-oriented, ossia incentrato sui soggetti. L’articolo opera un confronto tra i sistemi di pubblicità immobiliare realizzati dai Paesi che dal 1984 partecipano al tavolo tecnico delle amministrazioni topografiche in cui vige il sistema tavolare, dal quale emerge un sostanziale allineamento dei servizi forniti. In questo panorama, conclude l’articolo, il caso italiano con la sua compresenza di tre diversi sistemi di pubblicità immobiliare può, a buon titolo, arricchire il confronto internazionale e il supporto ad altre amministrazioni estere.

Si conclude con questo articolo la rassegna dedicata ai contenuti dell’edizione 2023 di Territorio Italia.
La prima puntata della rassegna è stata pubblicata venerdì 16 agosto 2024
La seconda puntata è stata pubblicata venerdì 23 agosto 2024
La terza puntata è stata pubblicata venerdì 30 agosto 2024
La quarta puntata è stata pubblicata venerdì 13 settembre 2024