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Mutui ipotecari per abitazioni, nel 2023 flessione generalizzata

È da oggi disponibile online sul sito dell’Agenzia delle entrate, il Rapporto Residenziale 2024, la pubblicazione dell’Osservatorio del mercato immobiliare che analizza l’andamento del compravendite delle abitazioni nel 2023. Il report mostra un’ampia panoramica sul segmento delle compravendite di immobili residenziali assistite da mutuo ipotecario (Ntn Ip), in termini di volumi, capitali erogati, tassi applicati e durata dei mutui ipotecari. 
I dati sono stati analizzati nell’ambito nazionale, per area territoriale, e per le maggiori città italiane.

Il primo dato che emerge dall’analisi riguarda il volume degli acquisti nel segmento Ntn Ip, che nel 2023 raggiunge circa 270mila unità, facendo registrare oltre 94mila transazioni in meno rispetto all’anno precedente (-26%). In particolare, sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche (Ntn Pf), quelle effettuate con mutuo hanno riguardato quasi il 40% degli scambi, incidenza in forte calo, rispetto al 2022, quando il dato in esame era pari al 48,4 per cento.

Tra le aree del Paese, il Centro ha registrato la flessione di compravendite di abitazioni con mutuo ipotecario più ampia, -29,6%, mentre il Sud, il Nord Est e il Nord Ovest mostrano valori sostanzialmente in linea con il dato nazionale. Nelle Isole si registra il calo minore, seppure di entità elevata, 21,2 per cento.

La diminuzione più marcata del Ntn Ip si riscontra nei capoluoghi, -28,2%, rispetto ai comuni minori, -24,9 per cento. L’incidenza degli acquisti assistiti da mutui ipotecari è in diminuzione in tutte le aree del Paese. Nel Nord Est, nel Nord Ovest e nel Centro, nonostante il calo del Ntn Ip, l’incidenza degli acquisti con mutuo supera il 40% delle compravendite di abitazioni; nel Sud e nelle Isole il dato è prossimo al 30 per cento. In termini di superfici, è per gli immobili presenti nella classe dimensionale da 85 m² a 115 m² che si individua circa il 31% del totale delle Ntn Ip per il 2023.

Il capitale complessivo finanziato per l’acquisto di abitazioni ammonta, nel 2023, a poco più di 35 miliardi di euro, in diminuzione del 30,3% rispetto al 2022, in linea, con qualche punto in più di quanto osservato per il volume di compravendite assistite da mutuo ipotecario. Per aree geografiche l’entità del capitale e della variazione, rispetto al 2022, è ovunque in diminuzione, con percentuali che oscillano tra il -22,7% delle Isole e il -34,7% del Centro.

Nello scorso anno, il capitale medio finanziato con mutuo ipotecario è poco superiore a 130mila euro, in diminuzione di 8mila euro rispetto al 2022. Il valore massimo di tale dato si conferma nel Centro, con circa 140mila euro in media finanziati per l’acquisto di un’abitazione (oltre 159mila, nei capoluoghi); nelle Isole il capitale medio è di 115.200 euro (116 mila circa nei comuni capoluogo). La distribuzione tra le aree del capitale finanziato evidenzia che la quota preponderante del capitale è erogata nelle aree del Nord, oltre il 57 per cento.

Nel 2023, il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni aumenta, rispetto al 2022, di 1,79 punti percentuali portandosi così al 4,29%, confermando il ciclo di rialzo dopo il minimo storico raggiunto nel 2021, al termine di un lungo periodo di flessione partito nel 2012.

L’analisi per aree geografiche evidenzia tassi medi più elevati nelle regioni del Sud (4,65%) e del Centro (4,39%), mentre i tassi più bassi si registrano nel Nord Est (4,08%). L’aumento più consistente si è avuto nel Sud, 1,90 punti in più nell’ultimo anno.

La durata media del mutuo è in aumento a 25,5 anni e risulta analoga tra le aree del Paese. La rata media, in aumento del 12,6% rispetto al 2022, si attesta intorno ai 702 euro mensili. Il rialzo maggiore si registra nelle Isole (+18%) mentre nel Nord Ovest si osserva il rialzo più contenuto (+11%). Il valore più alto della rata si riscontra al Centro (750 euro mensili).

Il tasso di interesse, applicato alla prima rata, è ovunque in netta ascesa. Risulta più alto del valore medio nazionale, 4,9%, solo nelle regioni del Centro e del Sud, il picco è in Campania (4,98%), in aumento di 2,05 punti nel 2023 rispetto al 2022. Il tasso medio più basso si riscontra in Emilia Romagna (3,92%).

L’aumento dei tassi di interesse rispetto al 2022, combinato con un aumento delle durate medie dei finanziamenti concessi e l’incremento dei capitali medi finanziati, hanno determinato, nel 2023, un incremento del valore della rata iniziale media, in ambito nazionale e in tutte le regioni. La rata media più elevata si registra in Valle d’Aosta (857 euro mensili) e nel Lazio (824 euro mensili). La rata mensile più bassa si osserva invece in Calabria (532 euro mensili).

Nelle principali città sono oltre 45mila gli immobili residenziali acquistati con un finanziamento ipotecario, concentrati per circa il 60% tra Roma e Milano, in calo rispetto al 2022 (-29,6%), confermando la tendenza nazionale. Il calo più consistente si osserva a Bologna, Firenze e Milano, dove la variazione negativa supera il 30 per cento. È a Roma che l’incidenza di Ntn Ip è più elevata, arrivando a oltre il 51% di tutti gli immobili residenziali compravenduti.

Il capitale medio erogato nelle grandi città è di circa 170mila euro, con una punta di 225mila euro a Milano. Il tasso medio risulta più elevato a Napoli, 5,58%, mentre conserva un livello più contenuto a Bologna (3.93%). La rata media mensile, nelle grandi città, è di 918 euro.