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Le particelle “unite di fatto” non bloccano i benefici prima casa

L’erede può usufruire delle agevolazioni “prima casa” per l’abitazione ricevuta in successione e per le relative pertinenze anche se formalmente costituite da più particelle catastali diversamente intestate, a patto che risultino “unite di fatto ai fini fiscali”, nel rispetto della procedura delineata nella circolare n. 27/2016, in quanto prive di autonomia funzionale e reddituale. È quanto chiarisce l’Agenzia delle entrate con la risposta n. 155 del 24 gennaio 2023.

L’istante è tra gli eredi della nonna deceduta. Tra i beni lasciati c’è un edificio composto da più appartamenti e pertinenze composti da distinte particelle catastali, di diversa intestazione, ma senza autonomia funzionale e reddituale e, di conseguenza, riunite di fatto ai fini fiscali.
Molto sinteticamente, la contribuente dichiara che uno degli appartamenti costituisce la sua abitazione principale e chiede se, in sede di successione, possa usufruire dell’agevolazione “prima casa” per l’alloggio e le relative pertinenze anche se diversamente intestate. La signora ritiene che ciò sia possibile senza fusione catastale delle particelle con accorpamento dei mappali come avviene, invece, per gli immobili contigui.

L’Amministrazione finanziaria è dello stesso parere.
La risposta ricorda che, secondo l’articolo 69, comma 3, della legge n. 342/ 2000, gli sconti “prima casa” relativi alle imposte ipo-catastali sono applicabili anche agli immobili acquisiti per donazione o successione quando, in capo ad almeno uno dei beneficiari dell’eredità, sussistano i requisiti e le condizioni previste per l’acquisto della prima abitazione in base al Testo unico sul Registro (articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986).
Il beneficiario delle agevolazioni deve dichiarare il possesso dei requisiti nella dichiarazione di successione.
Il trattamento di favore può essere applicato, specifica la circolare n. 44/2001, a uno solo degli immobili avuti in donazione o successioni, per gli altri la tassazione è ordinaria, con imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale. Più nel dettaglio, l’agevolazione può essere riconosciuta una sola volta per ciascun beneficiario per l’immobile relativo alla dichiarazione resa sul possesso dei requisiti e allegata alla successione.

Tornando ai quesiti dell’interpello, anche l’istante, quindi, potrà chiedere l’agevolazione “prima casa” per uno degli immobili caduti in successione, da individuare nella relativa dichiarazione, anche se formalmente costituito da due particelle catastali (con distinta titolarità), sempreché risultino “unite di fatto” ai fini fiscali e, quindi, prive di autonomia funzionale e reddituale, secondo la procedura delineata nella circolare n. 27/2016. In pratica la condizione deve risultare negli archivi catastali.
Il discorso vale anche per pertinenze, le cui particelle catastali devono risultare unite “di fatto”.

In quest’ultimo caso l’agevolazione spetta, naturalmente, in presenza del rapporto pertinenziale con l’appartamento (articolo 817 del codice civile) e, di conseguenza, dei presupposti oggettivi e soggettivi indicati nella circolare n. 38/2005.

In definitiva l’istante può usufruire degli sconti “prima casa” sia per l’abitazione che per le pertinenze.