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La cessione del volume edificatorio è una prestazione di servizi

Si configura come una prestazione di servizi e non come una cessione di beni, l’atto con cui una società proprietaria di un’area edificabile trasferisce la parte non sfruttata di tale cubatura al proprietario del terreno confinante, che potrà a sua volta edificarla. L’operazione è soggetta alla relativa aliquota Iva ordinaria. È il chiarimento contenuto nella risposta n. 69 del 18 gennaio dell’Agenzia delle entrate.

La società farmaceutica istante ha intenzione di cedere al vicino di terreno parte dei diritti edilizi derivanti dall’acquisto di uno stabilimento produttivo. La società chiede quali siano le modalità di tassazione del contratto di cessione di cubatura ai fini delle imposte indirette. Secondo il suo parere l’operazione è assimilabile alla cessione di “un diritto strutturalmente assimilabile alla categoria dei diritti reali di godimento”.

Il ragionamento dell’Agenzia approda a diverse conclusioni. Come premessa, specifica che, ricorrendone i presupposti generali, il trasferimento della cubatura è un’operazione soggetta a Iva. Più articolato il percorso che porta alla corretta qualificazione dell’operazione. Le opzioni sono infatti due: cessione di beni o prestazioni di servizi. Le sezioni unite della Cassazione, chiamate a decidere sull’argomento, hanno delineato, con la sentenza n. 16080/2021, alcuni principi interpretativi di carattere generale, che pur riguardando la tassazione ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sono estendibili anche all’Iva.

In estrema sintesi, i giudici di legittimità affermano che l’introduzione dell’articolo 2643 del codice civile in seguito al quale la pubblicità degli atti di costituzione o modifica dei diritti edificatori deve avvenire tramite trascrizione, sentenzia il carattere “non reale” dell’atto di cessione del volume, altrimenti già trascrivibile come detta l’ordinaria disciplina sui diritti reali.
In particolare, precisa la Cassazione, l’atto è immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di “natura non reale” a contenuto patrimoniale, non richiedente la forma scritta, è trascrivibile ed è assoggettabile all’imposta di registro proporzionale come atto “diverso” avente per oggetto una prestazione a contenuto patrimoniale.

L’Agenzia delle entrate, sulle orme della Corte suprema, afferma che il trasferimento della cubatura non rientri nell’ambito applicativo dell’articolo 2, comma 1, del decreto Iva ossia tra gli atti a titolo oneroso che comportano il passaggio della proprietà o la costituzione o il trasferimento di “diritti reali” di godimento su beni di ogni genere.
Di conseguenza, specifica la risposta, è da ritenere superata l’interpretazione fornita nei precedenti documenti di prassi richiamati dalla contribuente che, ai fini Iva, assimilavano la cessione di cubatura a un trasferimento di un diritto reale.

In conclusione, alla luce della sentenza di giudici di piazza Cavour, l’operazione va inquadrata facendo riferimento, invece, al comma 1, articolo 3, del decreto Iva, in base al quale costituiscono prestazioni di servizi, tra l’altro, le prestazioni verso corrispettivo dipendenti da obbligazioni di fare, di non fare e di permettere quale ne sia la fonte. Tali operazioni, tra le quali ricade il trasferimento dei volumi fabbricabili, sono soggetta a Iva con aliquota ordinaria.

Inoltre, in attuazione a quanto detta il principio di alternatività Iva/Registro, secondo cui “per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni servizi soggetti all’imposta sul valore aggiunto, l’imposta si applica in misura fissa”, l’atto di cessione di cubatura sconta l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro.