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L’area della centrale telefonica conta per il Superbonus condominiale

Per far sì che anche la società proprietaria della centrale telefonica, censita catastalmente in categoria F7, possa detrarre la propria quota di spese relative agli interventi di efficientamento energetico, che saranno realizzati sulle parti comuni del condominio che la ospita, ai fini del calcolo della superficie prevalente, va conteggiata anche quella dell’unità in questione. Lo afferma l’Agenzia delle entrate con la risposta n. 464 del 21 settembre 2022, ribaltando la soluzione prospettata dal condominio istante.

Innanzitutto, l’amministrazione, ricorda che, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio, è possibile ammettere al Superbonus (articolo 119, Dl “Rilancio”) il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni di tale edificio, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia superiore al 50% dell’intera superficie dell’edificio stesso. In sostanza l’edificio residenziale va considerato nella sua interezza utilizzando, come chiarito con la circolare n. 24/2020, un principio di “prevalenza” della funzione residenziale rispetto all’intero edificio.
Se, invece, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia inferiore al 50%, il Superbonus spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.
Ai fini del calcolo della superficie complessiva delle residenze vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio, comprese quelle rientranti nelle predette categorie catastali escluse dal Superbonus (A/1, A/8 e A/9), ma non l’area delle pertinenze

Tornando alla questione specifica, vale a dire se inserire nel calcolo anche la centrale telefonica, l’Agenzia osserva che, con la circolare n. 18/2017, emanata in seguito alle modifiche apportate all’articolo 86 del Codice delle comunicazioni elettroniche, consistenti nell’aggiunta di un periodo, dove è sancito che le “…reti di comunicazione elettronica ad alta velocità in fibra ottica in grado di fornire servizi di accesso a banda ultra larga, effettuate anche all’interno di edifici, da chiunque posseduti, non costituiscono unità immobiliari … e non rilevano ai fini della determinazione della rendita catastale”, ha precisato che “tenuto conto che l’istituto catastale assolve a funzioni, oltre che di natura fiscale, anche di natura civilistica (identificazione dei beni immobili per il trasferimento o la costituzione di diritti reali) ed inventariale a supporto della gestione del territorio, la nuova previsione normativa, richiamata in premessa, di esclusione delle infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione dal novero delle “unità immobiliari” e dal computo della rendita catastale, non esclude peraltro che tali beni possano comunque formare oggetto di iscrizione in catasto, ancorché senza attribuzione di rendita catastale”.
Nello stesso documento di prassi ha precisato, inoltre, che “in tale contesto, si ritiene necessario integrare il quadro di qualificazione vigente con una nuova categoria catastale, denominata F/7 – Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, nella quale possono essere censite, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso, le infrastrutture in argomento, oggetto di dichiarazione in catasto. Pertanto, per gli immobili che costituiscono infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione già censiti al Catasto Edilizio Urbano, gli intestatari catastali possono presentare dichiarazioni ai sensi dell’art. 1 del regolamento approvato con decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701 (cd. procedura Docfa), finalizzate alla variazione delle scritture catastali, con attribuzione della categoria F/7 – Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, senza attribuzione di rendita”.

Tanto riepilogato, e acquisito il parere della competente direzione centrale Servizi catastali, cartografici e di pubblicità immobiliare, l’Agenzia conclude che ai fini della verifica della prevalente funzione residenziale dell’edificio, occorre considerare, nel calcolo della superficie complessiva dell’edificio, anche gli immobili censiti in catasto con categoria F/7, in quanto costituiscono immobili facenti parte dell’edificio stesso, la cui destinazione d’uso è ben definita e certamente non residenziale.

Ne consegue che, il condominio istante, per verificare se l’edificio oggetto degli interventi è residenziale nella sua interezza, dovrà tener conto anche dell’immobile in categoria F/7. E solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia superiore al 50% della superficie complessiva dell’edificio, sarà possibile ammettere alla detrazione anche i proprietari o detentori degli immobili non residenziali, che sostengono spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni dell’edificio.