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Tanti edifici un solo condominio, Superbonus anche con più delibere

Ai fini del Superbonus, è necessario che i lavori siano validamente deliberati dall’assemblea condominiale o, come prevede la norma stessa, se consentito, dalle assemblee dei proprietari (o detentori ad altro titolo) delle unità immobiliari dei singoli fabbricati oggetto degli interventi. E in caso di “sconto in fattura” possono essere trasmesse tante comunicazioni quanti sono i fabbricati oggetto degli interventi.

I dubbi risolti dall’Agenzia delle entrate con la risposta n. 23 del 13 gennaio 2023 riguardano un condominio formato da più fabbricati indipendenti che intende effettuare alcuni interventi edilizi rientranti nel Superbonus.
I lavori riguarderanno le parti comuni dei singoli edifici ed eventualmente le abitazioni di ognuno di essi, mentre non coinvolgeranno parti comuni a più fabbricati. I quesiti sono due. L’istante chiede:

• se la detrazione del 110% possa essere applicata anche se il via libera ai lavori è stato deliberato non dall’assemblea condominiale nel suo complesso, ma da separate assemblee dei proprietari (o detentori ad altro titolo) delle unità immobiliari dei singoli fabbricati interessati dagli interventi
• se ai fini dell’esercizio dello sconto in fattura sia possibile presentare comunicazioni distinte per gli interventi relativi ai singoli fabbricati interessati dai lavori, indicando sempre lo stesso e unico codice fiscale del condominio e, come beneficiari, i soli proprietari/detentori delle abitazioni collocate nel singolo fabbricato.

L’Agenzia non riscontra “inciampi” né all’applicazione del Superbonus né dello sconto in fattura.
Prendendo il via dalla normativa e dalla prassi in materia, l’amministrazione ricorda che la circolare n. 24/2020 ha precisato, ad esempio, che in caso di interventi sulle parti comuni di un fabbricato, le relative spese possono essere considerate, ai fini della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Se poi la superficie complessiva delle abitazioni è superiore al 50% del totale possono usufruire dell’agevolazione anche i detentori o proprietari dei locali non residenziali che sostengono le spese per le parti comuni. In caso di percentuale inferiore possono beneficiare del Superbonus, per le stesse spese, sulle parti comuni, soltanto i proprietari o i detentori delle abitazioni comprese nello stesso edificio.
La circolare n. 30/2020, invece, affrontando il tema di condomini composti da più fabbricati, spiega che nel caso di cappotto termico le relative spese rientrano nel Superbonus anche se l’intervento riguarda solo uno o alcuni degli edifici del condominio, a condizione, che per l’edificio oggetto di intervento siano rispettati i requisiti dell’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda e del miglioramento di due classi energetiche, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico. Inoltre, la detrazione del 110% per i lavori “trainati” è riservata ai soli condomini dell’edificio oggetto dell’intervento “trainante”.
Il primo dei quesiti dell’interpello si ferma, tuttavia, alla fase preliminare all’avvio dei lavori, ossia alla necessaria delibera assembleare che approva gli interventi.

Al riguardo l’articolo 119 del decreto “Rilancio” recita “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole”.
L’Agenzia precisa che l’approvazione dei lavori tramite delibere separate delle assemblee dei proprietari dei singoli fabbricati interessati dagli interventi non riveste carattere fiscale ma civilistico.
Per il Fisco, ai fini del Superbonus, è necessario che i lavori siano validamente deliberati dall’assemblea condominiale o, come prevede la norma stessa, se consentito, dalle assemblee dei proprietari (o detentori ad altro titolo) delle unità immobiliari dei singoli fabbricati oggetto degli interventi.

Riguardo il secondo quesito, relativo agli adempimenti previsti per l’esercizio dello sconto in fattura (articolo 121 del Dl “Rilancio”) e al conseguente invio delle comunicazioni, il provvedimento 8 agosto 2020, ricorda l’Agenzia, ha stabilito che la comunicazione relativa ai lavori eseguiti è trasmessa alle Entrate dall’amministratore del condominio direttamente o tramite un intermediario, utilizzando i canali telematici dell’Agenzia, oppure, nel caso in cui non occorra un amministratore, da uno dei condòmini a tal fine incaricato. Infine, nei casi previsti dal punto1.4 del provvedimento (cessione del credito a terzi per le rate residue di detrazione non fruite per le spese sostenute nel 2020 e 2021) è lo stesso condomino a inviare la comunicazione direttamente o tramite intermediario.
Le istruzioni al modello di comunicazione approvate con lo stesso provvedimento prevedono espressamente che, nel campo “Tipologia intervento”, il contribuente indichi il codice identificativo dell’opera per cui si effettua la comunicazione, distinguendo, in particolare, tra interventi su parti comuni e su singole unità immobiliari e, ancora, tra “interventi di efficienza energetica“, “interventi antisismici in zona sismica 1, 2 e 3” e “altri interventi”.
Sulla base di tali indicazioni l’Agenzia ritiene che possano essere inviate tante comunicazioni per lavori “trainanti” sulle parti comuni condominiali, quanti sono gli edifici interessati dagli interventi.