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Indennizzo sull’area valorizzata, manca il presupposto per applicare l’Iva

Le somme corrisposte dalla società titolare di un’area adiacente alle banchine portuali a una concessionaria di area demaniale, tenuta a eseguire dei lavori infrastrutturali in tale zona portuale, a titolo di indennizzo equitativo per i miglioramenti apportati al bene locato, sono fuori dal campo Iva per assenza del presupposto oggettivo, non costituendo una remunerazione per cessione di beni o prestazione di servizi. È in sintesi quanto chiarito dall’Agenzia delle entrate con la risposta n. 860 del 23 dicembre 2021.

L’interpello riguarda un gruppo societario che a seguito di un nuovo assetto ha rivisto i termini e le condizioni dei contratti aventi ad oggetto gli immobili concessi in locazione, incluso quello fra l’istante concessionario e la società titolare dell’area adiacente alle banchine.
Al riguardo, la concessionaria istante fa sapere che, a seguito dell’ampliamento della prima concessione, deve effettuare delle opere infrastrutturali in ambito portuale in parte sull’area demaniale e in parte sull’area adiacente alle banchine di proprietà di un’altra società con la quale ha stipulato un contratto di locazione.

Nell’ambito della negoziazione le parti hanno tenuto conto del fatto che l’area locata dopo l’esecuzione dei lavori avrebbe avuto un valore maggiore rispetto a quello che aveva prima dell’esecuzione dell’intervento. Di conseguenza hanno pattuito, oltre all’adeguamento del canone di locazione, anche un rimborso da parte della proprietaria al locatore di una somma a titolo di indennizzo.  L’istante quindi chiede di conoscere il trattamento Iva da riservare a tali somme.

L’Agenzia rileva che l’indennizzo è collegato contrattualmente all’aumento di valore del bene immobile in conseguenza dell’esecuzione dei lavori di cui beneficerà il proprietario dell’area. Ebbene, come anche prospettato dall’istante, ritiene che la funzione dell’indennizzo possa rientrare nella ratio dell’articolo 1592, comma 1 del codice civile e cioè una somma corrisposta a seguito dei miglioramenti del compendio immobiliare locato.

L’Agenzia evidenzia che, ai fini Iva, bisogna vedere se tale somma sia una controprestazione di un’obbligazione assunta dalla società istante, nell’ambito di un rapporto sinallagmatico, configurandosi in tal caso un’operazione imponibile. In riferimento agli accordi intercorsi tra le parti l’Agenzia ritiene che la proprietà ha dato un assenso agli interventi oggetto di un’autonoma iniziativa dell’istante nell’ambito dell’esercizio della sua attività. Di conseguenza, l’indennizzo si correla esclusivamente al dato obiettivo dell’incremento di valore del compendio immobiliare riconosciuto dalla società locatrice (e confermato dall’incremento del canone di locazione) e va escluso dall’ambito di applicazione Iva. Tale soluzione è in linea inoltre con la giurisprudenza Ue secondo la quale per l’applicazione dell’imposta la somma deve essere un compenso per una prestazione eseguita (Corte di Giustizia, sentenza 23 marzo 2006, Causa C-210/04 e sentenza 3 marzo 1994, Causa C-16/93) eventualità esclusa nel caso in esame.