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Mercato residenziale in frenata nel periodo ottobre–dicembre 2019

Il mercato delle abitazioni chiude il 2019 all’insegna della debolezza, evidenziano difficoltà soprattutto nei comuni più grandi e nel segmento degli immobili di dimensione medio-grande. Questo in estrema sintesi il quadro che emerge dalla statistiche trimestrali pubblicate a cura dell’Osservatorio del mercato immobiliare e disponibili da oggi sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Nell’ultimo trimestre dell’anno appena trascorso la crescita del mercato residenziale italiano, che dura ormai dalla fine del 2014, subisce infatti un deciso rallentamento; il tasso tendenziale resta positivo, +0.6%, ma sensibilmente inferiore a quello registrato nel trimestre precedente (+3,9%) nonché il più basso degli ultimi 19 trimestri.

Scendendo nel dettaglio delle macroaree, la situazione appare molto diversificata. Centro e Isole, che già nel trimestre precedente avevano ottenuto le performance più basse, scivolano in territorio negativo con un tasso di variazione tendenziale pari rispettivamente a -3,3% e -0,1%.
Il tasso di crescita più elevato si registra nel Nord Est, +2,2%.
Positivi anche il Sud (+2,0%) e il Nord Ovest (+1,6%) con quest’ultimo che tuttavia perde oltre 5 punti percentuali rispetto al trimestre precedente.

Approfondendo l’analisi rispetto alla dimensione dei mercati, le dinamiche dei comuni capoluogo e non capoluogo evidenziano una notevole variabilità tra le macroaree. Nel complesso i centri minori registrano risultati migliori ma sulla media nazionale incide fortemente il dato del Centro dove i comuni capoluogo hanno visto ridursi i volumi di compravendita di quasi il 5%.
I dati relativi alle superfici compravendute si presentano sostanzialmente in linea con quelli relativi al numero di transazioni normalizzate (Ntn). Nel Nord Est la variazione sfiora il +4% portando così ad un ulteriore incremento della superficie media compravenduta, pari a 115,5 m² a fronte di un valore nazionale che si attesta intorno ai 106 m².

Quando si guarda alle compravendite per classi di superficie i dati mostrano una maggior dinamismo per le due classi estreme (+2,1% fino a 50 m², +7% oltre 145 m²). Stabili gli altri segmenti fino ai 115 m², che insieme costituiscono quasi il 60% del mercato, mentre l’unico con segno negativo (-1,1%) è quello degli immobili compresi tra 115 e 145 m².

Rispetto all’omologo trimestre dello scorso anno, le metropoli registrano una contrazione nel volume delle Ntn superiore al 3%. Particolarmente rilevante, in considerazione delle dimensioni del relativo mercato, è la caduta delle compravendite a Roma (-8,0%), inferiore soltanto a quella di Firenze (-9,6%). Napoli perde oltre il 5% e anche Genova, che nello scorso trimestre era cresciuta di oltre il 10%, chiude il trimestre con -3,9%. Milano, tra le poche città con segno positivo (+1,1%), subisce anch’essa un forte ridimensionamento. Palermo, con circa 1.500 Ntn, pari a +6%, è l’unica tra le grandi città ad ottenere un risultato migliore rispetto all’ultima rilevazione.

In termini di superficie compravenduta per il complesso delle 8 grandi città, il tasso di variazione tendenziale risulta perfettamente allineato a quello delle Ntn. La crescita della dimensione media delle abitazioni compravendute a Torino e Napoli viene infatti compensata da una contrazione nelle altre metropoli. Palermo, pur registrando una diminuzione di quasi 2 m², si conferma prima in questa classifica, con una dimensione media pari ad oltre 106 m²

Come avvenuto nel trimestre precedente il segmento dei depositi pertinenziali, costituito prevalentemente da cantine e soffitte, mostra una maggiore vitalità (+4,2%) rispetto al residenziale pur dimezzando il ritmo di crescita nel confronto con l’ultima rilevazione (+7,9%). Anche in questo caso la disamina territoriale evidenzia la debolezza che caratterizza il mercato del Centro, unica macroarea con segno negativo (-3,4%). A soffrire sono soprattutto i capoluoghi (-4,3%). A livello nazionale questi ultimi registrano invece un tasso di crescita (+8,0%) superiore rispetto ai comuni più piccoli (+2,2%) con picchi nelle regioni meridionali (+21,8%) e in quelle del Nord-Est. Le superfici medie compravendute aumentano, sia pure lievemente, in tutte le macroaree, con la sola eccezione del Nord-Ovest

Il mercato dei box e dei posti auto si mantiene stabile (-0.1%) rispetto all’omologo trimestre del 2018 ma il confronto con la performance dello scorso trimestre (+6.0%) conferma la tendenza complessiva al rallentamento degli scambi. Ancora una volta la performance peggiore è ascrivibile alla macroarea Centro (-3.2%) con la differenza che in questo caso sono stati i comuni più piccoli  (-4,0%) a superare in negativo i capoluoghi (-2,3%). A livello nazionale i rapporti si invertono con i capoluoghi che chiudono il trimestre con segno rosso in altre tre macroaree oltre al Centro.
I dati relativi alle superfici compravendute non si discostano in modo apprezzabile da quelli relativi al Ntn, se non nella macroarea Isole dove a fronte di un +1,6% nelle unità compravendute la superficie complessiva scambiata è aumentata del 4,0%. Tra le grandi città, il mercato più attivo nell’ambito delle pertinenze, oltre che uno dei più rilevanti, risulta essere quello di Milano dove si registra un +32,1%  per i depositi e un +20% per box e posti auto.