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L’acquisto di una nuova abitazione all’estero non preclude la possibilità di conservare le agevolazioni “prima casa” fruite per la casa acquistata precedentemente in Italia. Per evitare la decadenza dal beneficio, il contribuente deve vendere entro due anni l’abitazione agevolata e dimostrare di avere destinato la nuova dimora oltre confine a propria abitazione principale. E quanto chiarisce l’Agenzia delle entrate con la risposta n. 200 del 5 novembre 2026.

Il caso proposto
La vicenda riguarda un cittadino italiano residente all’estero che, nel 2025, ha acquistato insieme al coniuge un’abitazione in Italia beneficiando dell’agevolazione “prima casa” (Tabella A, Parte II, n. 21), allegata al decreto Iva), con applicazione dell’Iva ridotta al 4 per cento. Dopo pochi mesi, la coppia ha stipulato un contratto di acquisto di un secondo immobile situato all’estero, destinato a diventare la loro abitazione principale. Nonostante il trasloco immediato presso la nuova casa, il possesso materiale dell’abitazione estera è divenuto effettivo solo nel 2026.
Soltanto dopo quest’ultimo passaggio i coniugi provvederanno a vendere l’abitazione acquistata in Italia beneficiando del regime di favore. La cessione di quest’ultima, quindi, avverrà prima che siano trascorsi cinque anni dal suo acquisto, ma entro due anni dall’acquisizione della casa estera.

Il contribuente chiede se il riacquisto di un’abitazione all’estero, destinata a essere utilizzata come abitazione principale, consenta di mantenere i benefici fruiti sul precedente acquisto agevolato effettuato in Italia.

Il richiedente ritiene di sì, l’Agenzia concorda e ne ricapitola nel dettaglio le condizioni, le relative eccezioni e le circostanze che determinano la decadenza dei benefici “prima casa”.

Il quadro delle norme
L’Amministrazione ricostruisce, in particolare, la disciplina della decadenza dall’agevolazione “prima casa”, prevista dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986 (Testo unico registro). La norma stabilisce che il contribuente perde il beneficio se trasferisce l’immobile acquistato con le agevolazioni prima del decorso di cinque anni dall’acquisto, salvo che proceda con l’acquisizione di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale entro un determinato termine. L’articolo 1, comma 116, della legge di bilancio 2025 (legge n. 207/2024) ha esteso da uno a due anni quest’ultimo termine.
Al riguardo, la risposta richiama la circolare n. 31/2010 (vedi “Le agevolazioni “prima casa” varcano i confini nazionali”), che ha chiarito, tra l’altro, come, ai fini della conservazione del beneficio, assuma rilievo decisivo l’effettiva destinazione del nuovo immobile a dimora abituale del contribuente.

La stessa circolare ha precisato che la tassazione di favore può essere mantenuta anche quando il nuovo immobile è acquistato all’estero, purché esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentano di verificare l’effettivo utilizzo dell’abitazione come dimora abituale del contribuente.
Per quanto riguarda quest’ultimo punto, la risposta n. 126/2021 (vedi ““Prima casa” riacquistata all’estero entro un anno, lo sconto non è perso”), ha chiarito che l’effettiva destinazione dell’immobile estero ad abitazione principale può essere dimostrata, ad esempio, tramite l’atto di acquisto e la documentazione relativa alle utenze domestiche intestate al contribuente.
La risposta n. 29/2025 (vedi “Agevolazione prima casa: due via libera per i residenti esteri) ha poi esteso tali principi anche all’ipotesi di acquisto all’estero di un terreno sul quale realizzare la casa, confermando ulteriormente la centralità del requisito dell’effettiva destinazione abitativa dell’immobile.

L’Agenzia analizza a questo punto il comma 4-bis della nota II-bis, modificato dall’articolo 1, comma 116, della legge n. 207/2024, che ha elevato da uno a due anni il termine entro il quale alienare l’immobile già posseduto. La norma consente infatti di fruire nuovamente dell’agevolazione “prima casa” pur essendo titolari di un’abitazione acquistata precedentemente con gli stessi benefici, a condizione che quest’ultima venga ceduta entro due anni.

A sostegno di tale ricostruzione viene richiamata anche la risposta n. 551/2021, nella quale l’Agenzia aveva già evidenziato come il meccanismo previsto dal comma 4-bis sia finalizzato a consentire la sostituzione dell’abitazione agevolata evitando la decadenza purché il bene preposseduto venga ceduto entro un determinato periodo (vedi “Agevolazioni “prima casa” a chi vende l’immobile ereditato entro un anno”).

La conclusione dell’Agenzia
Muovendo da questi precedenti, l’Agenzia perviene a una lettura logico-sistematica dei commi 4 e 4-bis della nota II-bis, ritenendo che i principi già affermati per il riacquisto di una nuova abitazione principale trovino applicazione anche nell’ipotesi inversa, ossia quando il contribuente acquista prima il nuovo immobile e vende successivamente quello agevolato.

Di conseguenza, nel caso esaminato, la vendita entro il quinquennio dell’immobile acquistato in Italia non determina la decadenza dall’agevolazione “prima casa” se, entro due anni dall’acquisto della nuova abitazione estera, il contribuente aliena l’immobile agevolato e dimostra che la casa acquistata all’estero è stata effettivamente destinata ad abitazione principale. A tale scopo dovranno essere prodotti idonei elementi probatori, come l’atto di acquisto e la documentazione che attesta l’utilizzo dell’immobile quale dimora abituale, corredati dalle necessarie formalità di legalizzazione e traduzione previste per i documenti formati all’estero.