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Il focus inserito all’interno del Rapporto immobiliare 2026 dedicato al comparto non residenziale, disponibile da oggi nell’apposita area editoriale dell’Osservatorio del mercato immobiliare del sito dell’Agenzia delle entrate, esamina in modo approfondito i contratti di locazione stipulati nell’anno di indagine 2025 relativi ai locali commerciali di categoria catastale C/1: negozi e botteghe. Lo studio prende in considerazione specifici parametri: il quantitativo di immobili oggetto di locazione nell’anno di indagine, la superficie complessiva e la superficie media locata, l’ammontare totale dei canoni annui e il canone annuo calcolato per metro quadro.

I risultati evidenziati derivano dal monitoraggio delle locazioni di strutture commerciali (C/1) identificate tramite appositi codici di registrazione, incrociati con le risultanze del catasto per verificarne l’effettiva destinazione d’uso. Sotto il profilo contrattuale, gli accordi per finalità non abitative prevedono una durata minima di 6 anni (salvo particolari deroghe), mentre restano esclusi dall’indagine i contratti che non raggiungono la durata di una singola annualità. Un parametro fondamentale per interpretare i trend del settore è l’Iml (Intensità del mercato delle locazioni), un indicatore che quantifica la vivacità del mercato rapportando i nuovi contratti stipulati allo stock immobiliare disponibile, offrendo così una stima della dinamica delle locazioni.

L’indagine statistica si riferisce alle dinamiche del 2025, poste a confronto con i valori del 2024, ed è strutturata per macroaree geografiche, capoluoghi di provincia e grandi centri urbani. Il report consente, inoltre, la consultazione dei trend storici dei diversi parametri su base annua a partire dal 2016.

Andamento generale e distribuzione geografica
Nel corso dell’anno di indagine, la quota dei negozi ha inciso per circa il 35% sul totale delle locazioni del comparto non residenziale, un valore analogo a quello riscontrato nel 2024 ma che evidenzia una contrazione se paragonato al 40% registrato nel 2016. In termini assoluti, i locali commerciali concessi in locazione con contratti registrati nel 2025 si attestano a quasi 112.000 unità, facendo segnare un calo del 2,6% rispetto all’annualità precedente. A livello di ripartizione geografica, la percentuale più rilevante si riscontra nelle regioni del Sud (29%), seguite dal Nord Ovest (23,3%) e dalle regioni del Centro (22,6%). Isolando invece il dato dei soli capoluoghi, è l’Italia centrale a registrare la quota più alta, pari a circa il 30%.

Quota Negozi locati per area territoriale 2025. Totale complessivo (sx) e per i soli comuni capoluogo(dx)

Il decremento dei volumi contrattuali nel 2025 ha interessato indistintamente l’intero territorio nazionale rispetto al 2024, con la flessione più evidente localizzata nel Centro (-4%).

Prendendo in esame lo stock complessivo dei locali, la vivacità del mercato delle locazioni dei negozi, espressa dall’indicatore Iml, si attesta su scala nazionale al 5,9%, manifestando una flessione di 0,13 punti percentuali in confronto al 2024. Nei capoluoghi si rileva una maggiore mobilità del mercato, con l’Iml che tocca il 6,9%, sebbene la variazione tendenziale del numero di negozi locati in queste città registri un segno negativo pari al -4,4 per cento.

Superfici e canoni di locazione
La superficie totale oggetto di locazione nel 2025 si è attestata a circa 10,6 milioni di metri quadrati (con una contrazione dell’1,8%), corrispondente a una dimensione media per singola unità pari a 94,9 m², valore in discesa rispetto al 2024. La riduzione più marcata delle superfici si è verificata nel Nord Ovest (-3%), al contrario del Nord Est, che ha mostrato un incremento dello 0,4 per cento. Nei capoluoghi, la riduzione della superficie è risultata più marcata rispetto alla media nazionale, attestandosi a un -3,2 per cento.

Dal punto di vista economico, la somma complessiva dei canoni registrati ammonta a circa 1,3 miliardi di euro, di cui circa 660 milioni riconducibili ai soli capoluoghi. Il canone medio annuale per unità di superficie si attesta a circa 127 euro al metro quadro, in aumento dell’1,4% rispetto all’anno precedente. Questo valore sale a 178 euro/m² nei capoluoghi, con picchi che nel Nord Ovest superano i 216 €/m². Il Nord Est rappresenta l’unica eccezione territoriale: in questa macroarea, oltre al calo del numero di contratti, si è verificata anche una flessione del canone medio, pari al -0,6% per cento.

L’evoluzione storica dei canoni annui a metro quadro tra il 2016 e il 2025 evidenzia una traiettoria di crescita, interrotta soltanto dalla crisi pandemica del 2020 e ripartita a decorrere dal 2022. Nel 2025, la tendenza al rialzo accomuna quasi tutte le zone geografiche tranne il Nord Est, confermando per il Nord Ovest valori costantemente superiori rispetto al resto d’Italia (come illustrato nel grafico sottostante).

Numero indice (base=2016) del canone annuo medio.  Fonte: RAPPORTO IMMOBILIARE 2025 – Immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva

Focus sulle otto grandi città italiane
Le otto principali aree urbane del Paese concentrano nel 2025 circa il 19% del mercato locativo nazionale, un dato che comunque evidenzia una contrazione del numero di negozi locati del 5,4% in confronto al 2024. Il decremento delle unità locate si riscontra in tutte le grandi città, con le flessioni più consistenti localizzate a Genova (-12,3%), Roma (-7,9%) e Torino (-6,6%). Ciononostante, il rapporto tra i negozi locati e la consistenza totale dello stock esistente nelle grandi città si mantiene elevato, superando in ogni realtà la soglia del 6% e toccando punte prossime all’8% nei contesti di Milano e Palermo.

La grandezza media dei locali commerciali affittati nelle metropoli è superiore agli 86 m²; nello specifico si registrano quasi 96 m² nella Capitale e 97 m² nel capoluogo lombardo, mentre il valore minimo si riscontra a Napoli con circa 67 m².

Il volume complessivo dei canoni annui in queste otto città è pari a circa 390 milioni di euro (in flessione dello 0,8% sul 2024), una cifra che rappresenta all’incirca un terzo dell’intero valore nazionale. Il prezzo medio annuale per metro quadro si posiziona poco al di sotto dei 230 euro. All’interno di questo paniere, Milano esprime il canone più elevato (circa 350 €/m²), al contrario di Palermo che fa registrare la quotazione minima (circa 139 €/m²).

Osservando la distribuzione a livello comunale dei negozi affittati (rappresentata nella mappa sottostante), emerge che circa il 30% dei comuni italiani (ovvero poco meno di 2.170 municipalità) non ha registrato alcuna nuova stipula contrattuale nel corso del 2025.

Fonte: RAPPORTO IMMOBILIARE 2025 – Immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva