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Nella sezione relativa alle pubblicazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate è da oggi disponibile il Rapporto annuale sul mercato residenziale 2026. Il report redatto in collaborazione con l’Associazione bancaria italiana fornisce un’analisi completa di quanto accaduto nel 2025 nel settore delle abitazioni, spaziando dai dati sui volumi di compravendita, alle superfici scambiate, ai valori dei trasferimenti, agli acquisti assistiti da mutui ipotecari, fino alle locazioni e all’indice di affordability sulle condizioni di accessibilità delle famiglie all’acquisto della casa.

Il mercato delle locazioni è indagato distinguendo i contratti di locazione registrati, sulla base delle diverse tipologie e durate in quattro segmenti:

• contratti non agevolati con durata inferiore a 3 anni (Ordinario transitorio)
• contratti non agevolati con durata a partire da 3 anni (Ordinario lungo periodo)
• contratti agevolati con durata inferiore a 3 anni (Agevolato transitorio)
• contratti agevolati con durata a partire da 3 anni (Agevolato lungo periodo).

Nel 2025, le abitazioni locate con un nuovo contratto registrato, superano il milione di unità, quasi il 7% dello stock potenzialmente disponibile, facendo registrare una crescita dell’1,5% rispetto al 2024. È in crescita anche il canone annuo di locazione complessivo che sfiora i 7 miliardi di euro, +5,4% sul 2024.

A guidare la crescita è l’aumento del 6% del segmento delle locazioni agevolate transitorie e del segmento relativo alle locazioni agevolate di lungo periodo, congiuntamente queste rappresentano più del 31% dell’intero mercato. In diminuzione del 2,4% solo il segmento ordinario di lungo periodo che rappresenta nel 2025 il 39,5% del mercato. Quest’ultimo, nonostante detenga la quota maggiore, mostra una progressiva diminuzione del suo peso sul totale negli anni.

La superficie media di un’abitazione locata nel 2025 è di circa 84 metri quadrati per un canone annuo medio per unità di superficie poco inferiore a 80 €/m². La superficie media e il canone annuo medio si presentano tendenzialmente omogenei nei diversi segmenti, nei contratti di locazione ordinari transitori (Ord_T) si osservano il canone medio e la superficie media minore, rispettivamente a 75,7 €/m² e 80,6 m².

In termini di composizione del mercato, va riducendosi la quota dei contratti ordinari di lungo periodo (Ord_L), che pur rappresentando tutt’ora il segmento più importante dei trasferimenti vedono ulteriormente erodere la loro quota, scesa quest’anno al 39,5% (era 53,3% nel 2016). Ciò a favore della crescita di tutte le altre tipologie e in particolare dei contratti transitori.

Distribuzione del numero di abitazione locate per segmento di mercato dal 2016

Focus sulle grandi città
Nelle 8 principali città italiane, il segmento di mercato agevolato di lungo periodo, dal punto di vista dei canoni, conferma Milano come la città più costosa, con un canone annuo medio prossimo a 183 €/m², davanti a Roma dove il livello medio del canone annuo è di circa 143 €/m²; i canoni più accessibili si registrano nella città di Palermo dove il canone medio pagato per un alloggio è intorno ai 61 €/m².

Considerando le locazioni agevolate con contratto transitorio, i canoni annui unitari più elevati si registrano a Milano, 182 €/m² e nella capitale, con circa 142 €/m²; situazione molto diversa a Palermo, dove anche per le caratteristiche dello stock, contraddistinto da abitazioni in media più grandi, circa 100 m², il canone per unità di superficie oscilla intorno ai 56 €/m².

Nei contratti ordinari di lungo termine il capoluogo lombardo presenta il canone annuo medio per unità di superficie più alto, 206 €/m². Seguono a una certa distanza, con un canone medio compreso tra i 156 e i 167 €/m², le città di Firenze, Roma e Bologna. Genova e Palermo presentano il canone medio più basso.

Osservando i canoni per il mercato ordinario transitorio, Milano presenta il canone annuo medio più alto 167 €/m², seguita da Roma con un canone di 132 €/m². Firenze presenta il terzo maggior canone 120 €/m².

Distribuzione del numero di abitazione locate nelle otto grandi città per segmento di mercato nel 2025