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Con la risposta a interpello n. 51 del 25 febbraio 2026, l’Agenzia delle entrate ha illustrato la qualificazione ai fini fiscali del corrispettivo percepito dal proprietario a seguito della concessione di un diritto di superficie e della cessione contestuale della nuda proprietà a soggetti diversi. Poiché si tratta di terreni agricoli non edificabili posseduti da oltre cinque anni, la concessione del diritto di superficie non sarà imponibile, poiché non realizza alcuna plusvalenza imponibile come reddito diverso (articolo 67 comma 1 lettera b) del Tuir). Diversamente, qualora il concedente conservasse un diritto reale sui terreni, il corrispettivo per la costituzione del diritto di superficie sarebbe tassabile come reddito diverso (articolo 67 comma 1 lettera h)).

Il caso
Il disponente è proprietario, da oltre cinque anni e a titolo pieno ed esclusivo, di diversi terreni agricoli non edificabili e svolge attività agricola ai sensi dell’articolo 2135 del codice civile, avvalendosi del regime di determinazione del reddito agrario. È sua intenzione cedere, con un unico atto, il diritto di superficie a una società e la nuda proprietà in favore del figlio al fine di pianificare un passaggio generazionale.

Il contribuente, alla luce della disposizione di interpretazione autentica dell’articolo 67, comma 1, del Tuir, introdotta dall’articolo 1, comma 1-bis, del Dl n. 84/2025, chiede chiarimenti sull’interpretazione delle disposizioni citate ai fini della corretta qualificazione del corrispettivo della cessione e del regime fiscale applicabile.

La risposta dell’Agenzia
Nella risposta, l’Agenzia ha ricostruito la disciplina giuridica applicabile alla situazione prospettata dal contribuente. Innanzitutto, dal 1° gennaio 2024, se non diversamente disposto, ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso si applicano anche agli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento (novella introdotta dalla legge di bilancio 2024). Ciò premesso, la norma di riferimento è quella dell’articolo 67 del Tuir, relativa ai redditi diversi, nel quale sono indicate la disciplina relativa alle plusvalenze immobiliari (comma 1 lettera b)) e quella relativa ai redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento di beni immobili (comma 1 lettera h)).

Sulla distinzione tra le due fattispecie, è intervenuta la norma di interpretazione autentica del Dl n. 84/2025 (articolo 1, comma 1-bis), inserita in sede di conversione in legge, che ha specificato che il reddito derivante dalla concessione di usufrutto o dalla costituzione di altri diritti reali di godimento su un bene immobile costituisce un reddito diverso imponibile ai sensi della lettera h) quando il soggetto disponente mantiene un diritto reale sul bene immobile, mentre si qualifica come plusvalenza, tassabile ai sensi delle lettere b) e bbis) del comma 1, al ricorrere delle condizioni temporali previste, se il disponente si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale sul bene.

Affinché, dunque, il corrispettivo sia qualificato come plusvalenza immobiliare, occorre la cessione contestuale di un diritto di godimento e della nuda proprietà: il disponente non deve mantenere alcun diritto reale sul bene immobile.

Nel caso di specie, il proprietario intende costituire un diritto di superficie su terreni posseduti da più di cinque anni e contestualmente cedere la nuda proprietà al figlio. Quindi la norma applicabile è quella della lettera b), che tuttavia considera plusvalenze le cessioni a titolo oneroso di terreni non edificabili posseduti da non più di cinque anni. 

L’Agenzia ha, pertanto, concluso che, poiché l’operazione che il contribuente intende realizzare esclude per sé il mantenimento di un diritto reale, anche in seguito all’estinzione del diritto di superficie temporaneo, non si realizza alcuna plusvalenza imponibile, considerato che possiede i terreni agricoli non edificabili oggetto delle operazioni da oltre cinque anni.