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Vendita usufrutto e nuda proprietà, operazioni da tassare distintamente

Una coppia di coniugi, che intendono vendere separatamente e contestualmente, a due diversi acquirenti, l’usufrutto e la nuda proprietà di un appartamento con la cantina, dovranno considerare il corrispettivo per la vendita dell’usufrutto come reddito diverso (articolo 67, comma 1, lettera h, del Tuir) mentre il corrispettivo per la cessione della nuda proprietà andrà considerato come una plusvalenza da tassare autonomamente (in base all’articolo 67, comma 1, lettera b e all’articolo 68 del Tuir), nell’ipotesi in cui la cessione avvenga entro cinque anni dall’acquisto. È la sintesi della risposta dell’Agenzia n. 133 del 14 maggio 2025.

L’Agenzia ricorda le modifiche apportare al Tuir dalla legge di Bilancio 2024. Nel dettaglio l’articolo 67, comma 1, del Tuir, modificando l’articolo 9, comma 5, stabilisce che “Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:

« b) […] le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante»;

«[…] h) i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento […] di beni immobili[…]».

L’Agenzia rileva che l’usufrutto e la nuda proprietà sono due negozi che riguardano due diritti distinti.

Al riguardo ricorda che la Cassazione si è espressa su un caso in cui un solo atto trasferiva a soggetti diversi la nuda proprietà e l’usufrutto di un unico cespite. La suprema Corte, per quanto riguarda l’applicazione delle imposte ipocatastali ha affermato che “non è possibile ravvisare alcuna necessaria concatenazione di carattere obiettivo tra la vendita del diritto di nuda proprietà ed il contestuale trasferimento del diritto di usufrutto a due beneficiari diversi, bensì una connessione derivante esclusivamente dalla volontà delle parti, con conseguente autonoma tassazione…” (ordinanza n. 7154/2021).

Un’altra pronuncia della Cassazione (ordinanza n. 11922/2021) sull’imposta di registro, ha stabilito che il trasferimento con unico atto, a soggetti diversi, della nuda proprietà e dell’usufrutto di un unico cespite, dà luogo a un collegamento negoziale con conseguente autonoma tassazione dei due negozi, “dovendosi individuare, tra le due disposizioni, una connessione fondata sulla mera volontà delle parti”.

L’Agenzia quindi, alla luce della normativa e della giurisprudenza richiamate, ritiene che i due negozi siano autonomi dal punto di vista del diritto civile e pertanto siano soggetti autonomamente a tassazione. Di conseguenza il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso dell’usufrutto costituirà reddito diverso (articolo 67, comma 1, lettera h), del Tuir), la plusvalenza derivante dalla cessione della nuda proprietà dell’abitazione sarà tassabile ai sensi del citato articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, secondo i criteri indicati nel successivo articolo 68 del Tuir, nel caso in cui la cessione avvenga entro 5 anni dall’acquisto.