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Donazione con “nota” di premorienza: nulla osta al beneficio prima casa

La donazione con la clausola di premorienza soddisfa il requisito fissato dalla norma che regola l’agevolazione prima casa (lettera c) della Nota II-bis del Dpr n. 131/1986). Questo perché, al momento dell’acquisto del nuovo immobile, il donante non risulta più proprietario dell’abitazione donata, rispettando così le condizioni necessarie per accedere al beneficio.

L’affermazione costituisce il contenuto della risposta n. 27 del 12 febbraio 2025, fornita dall’Agenzia a un contribuente, già proprietario di un’abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa, che desidera acquistare un nuovo immobile con la stessa agevolazione. Prima di procedere, ha deciso di donare la sua attuale abitazione alla madre, inserendo nell’atto di donazione una clausola, la quale prevede che gli effetti della donazione siano risolutivi in caso di premorienza della donna. Ciò significa che, in caso di decesso della madre, l’immobile tornerebbe automaticamente nel patrimonio del figlio.
Grazie alla citata clausola, il donante ritiene di soddisfare il requisito di non possesso di un altro immobile agevolato, poiché la donazione, essendo immediatamente efficace, trasferisce la proprietà alla madre, permettendogli di dichiarare di non possedere più alcun immobile al momento dell’acquisto del nuovo.

Innanzitutto, l’Agenzia riepiloga le condizioni, fissate dalla Nota II-bis dell’articolo 1 del Testo unico sull’imposta di registro, per poter beneficiare del bonus “prima casa”. In sintesi, l’acquirente deve soddisfare alcuni requisiti, tra cui:

• l’immobile deve trovarsi nel comune in cui ha o stabilisce la residenza entro diciotto mesi dall’acquisto
• deve dichiarare di non essere titolare di diritti su un’altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni.

Poi, tornando al caso sottoposto alla sua attenzione, osserva che il donatario diviene proprietario del bene, ma al suo decesso il bene rientra nel patrimonio del donante.
Come dichiarato dal contribuente, la donazione precede un nuovo acquisto, per soddisfare il requisito di non possidenza di altro immobile acquistato con l’agevolazione in argomento.
Tanto detto, a parere dell’Agenzia ne consegue che, fermo restando il possesso degli altri requisiti e delle condizioni previste dalla norma di riferimento, non risultando titolare al momento dell’acquisto di altra abitazione agevolata, il richiedente può bissare la fruizione del beneficio.
La donazione è, infatti, immediatamente efficace, realizzando il trasferimento della titolarità dell’immobile alla madre donataria al momento della stipula dell’atto.