Consulenza Cinieri
Soluzioni integrate per la tua Azienda

Cambio di categoria dell’immobile escluso dal computo per la plusvalenza

Il cambio di categoria catastale di un immobile effettuato “senza opere” non rileva ai fini del computo del quinquennio per determinare l’imponibilità o meno della plusvalenza generata dalla sua vendita. Non rileva neppure la stipula del preliminare di vendita, che rappresenta un mero accordo tra le parti che non realizza il trasferimento della proprietà. Sono i chiarimenti forniti dall’Agenzia con la risposta n. 10 del 24 gennaio 2025.

Il caso riguarda il proprietario di un magazzino diventato civile abitazione, a seguito di un cambio di destinazione d’uso senza opere, che intende vendere l’immobile procedendo alla sottoscrizione del preliminare prima dei cinque anni dalla sua acquisizione e alla stipula del rogito trascorso il quinquennio. Il contribuente chiede se le somme realizzate con il contratto preliminare siano imponibili ai sensi dell’articolo articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir. La norma, infatti, prevede che siano soggette a tassazione, in qualità di redditi diversi, “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni”. Punto dirimente è se, ai fini del computo del quinquennio, rilevi la data di acquisto dell’immobile o quella di cambio di destinazione d’uso da magazzino a civile abitazione o l’incasso di una caparra confirmatoria in sede di contratto preliminare.

Il contribuente ritiene che la firma del preliminare, con il conseguente incasso della caparra, non rappresenti un trasferimento di proprietà. Inoltre, ritiene che il cambio di destinazione d’uso realizzato sul bene immobile sia irrilevante ai fini del computo del quinquennio indicato dalla norma che decorre, invece, dal decreto di trasferimento della proprietà. L’Agenzia conferma entrambi i punti.

In primo luogo, la risposta all’interpello ripercorre la normativa e la prassi in tema di plusvalenze da compravendita di immobile a partire dall’articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir che considera “redditi diversi”, quindi soggetti a tassazione, le plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili quando la vendita è effettuata prima del decorso di un quinquennio dall’acquisto o dalla costruzione dell’immobile.

La norma, in sintesi, vuole tassare i guadagni derivanti dalle compravendite realizzate con intenti speculativi.

L’Agenzia chiarisce tuttavia che, nel caso in esame, le somme realizzate dal proprietario del bene non sono imponibili ai sensi del richiamato articolo 67 del Tuir. In questo caso il cambio di categoria catastale “senza opere” non rileva ai fini del computo del quinquennio indicato nella norma, in quanto non configura né l’acquisto né la costruzione dell’immobile.

Secondo l’Agenzia, inoltre, è irrilevante anche il fatto che il contribuente stipulerà il preliminare prima dei cinque anni richiesti dalla norma. Si tratta, infatti, di un mero accordo sulla futura vendita, che non incide sulla proprietà del bene.