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Cessione terreno vs costruzione scuola, operazione di permuta soggetta a Iva

Un Comune che trasferisce la proprietà di alcuni terreni, a titolo di parziale corrispettivo, a una società incaricata di progettare e costruire nello stesso Comune una scuola mediante apposita convenzione, dovrà pagare l’Iva sui terreni ceduti, trattandosi di un’operazione di permuta per la quale è prevista l’applicazione dell’imposta. È il chiarimento fornito dall’Agenzia con la risposta n. 26 del 30 gennaio 2024.

Nel dettaglio il Comune e l’istante hanno sottoscritto una convenzione (project financing) avente ad oggetto l’affidamento in concessione della progettazione definitiva ed esecutiva del complesso scolastico, la realizzazione dei lavori e la gestione dello stesso immobile parte del quale sarà adibito a ristorante, bar e mensa.

L’accordo prevede, da parte dell’istante la realizzazione e la gestione dell’opera e da parte del Comune l’erogazione di alcuni contributi e la cessione in proprietà di 3 terreni. Poiché l’istante riteneva che su tali fondi il Comune dovesse versare l’Iva, mentre quest’ultimo era di diverso avviso, le parti si sono rivolte al tribunale che ha chiesto quindi il parere all’Agenzia sull’applicazione o meno dell’imposta sui terreni ceduti.

L’Agenzia in linea con la società istante, ritiene che il trasferimento alla società di alcuni terreni a titolo di parziale corrispettivo della prestazione assunta da quest’ultima con la sottoscrizione della Convenzione, debba essere soggetta ad Iva (vedi anche risposta n. 194/2022).

Tale operazione, infatti, assume i caratteri di una permuta in cui viene scambiata una prestazione di servizi con una cessione di beni e le permute, come indicato esplicitamente nell’articolo 11 del Dpr n. 633/1972, sono operazioni rilevanti ai fini Iva.

Il Comune, quindi, dovrà versare l’imposta sui terreni ceduti all’istante a titolo di parziale corrispettivo per l’opera costruita.

Viene specificato, inoltre, che anche le varie operazioni effettuate dalla società sono soggette a Iva, secondo l’aliquota propria di ciascuna di esse. Per quanto riguarda il momento impositivo relativo alle sole operazioni effettuate dall’istante, l’Agenzia ricorda che l’esigibilità dell’imposta si verifica ordinariamente all’atto del pagamento del corrispettivo che, per quanto attiene ai terreni ceduti, va individuato nella stipula dell’atto notarile. Ciò a meno che la Società non abbia già emesso fattura, anticipando così il momento di effettuazione dell’operazione, in conformità a quanto previsto dall’articolo 6, comma 4, del decreto Iva.