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Affitti turistici e affitti brevi, le nuove regole del decreto “Anticipi”

Con la conversione nella legge n. 191/2023 del decreto “Anticipi” (il Dl n. 145/2023) è ormai definitiva l’istituzione del Codice identificativo nazionale (Cin), che dovrà essere assegnato, tramite apposita procedura automatizzata, dal ministero del Turismo alle unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, a quelle destinate alle locazioni brevi, oltre che alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere. Al citato ministero è affidata anche la gestione della relativa banca dati nazionale.

La nuova norma, contenuta nell’articolo 13-ter, frutto principalmente di un emendamento dei relatori in Commissione Bilancio del Senato, ha l’obiettivo di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale, oltre che la sicurezza del territorio ed il contrasto a forme irregolari di ospitalità.
Viene stabilito che chiunque eserciti, direttamente o tramite intermediario, in forma imprenditoriale, l’attività di locazione per finalità turistiche o di locazioni brevi è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (Scia), presso lo sportello unico per le attività produttive (Suap) del comune nel cui territorio è svolta l’attività. Per questo e per altri adempimenti previsti dalla norma, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale anche da chi destina alla locazione breve più di quattro immobili per ciascun periodo d’imposta.
È prevista l’automatica ricodificazione come Cin dei codici identificativi specifici già assegnati da regioni, province autonome e comuni, qualora abbiano attivato in passato delle procedure di attribuzione per le medesime unità immobiliari e strutture soggette al Cin.
Il locatore o il titolare della struttura turistico-ricettiva presenta, in via telematica, un’istanza, corredata da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura.
Per i locatori la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attesta, inoltre, la sussistenza della dotazione di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili a norma di legge, e quando gestiscono le unità immobiliari nelle forme imprenditoriali come sopra definite, anche dei requisiti di sicurezza degli impianti prescritti dalla normativa statale e regionale vigente

I termini per la presentazione dell’istanza sono differenziati, principalmente in relazione ai casi in cui l’ente territoriale, pur avendo già attivato delle banche dati, non abbia attribuito il codice (regionale, provinciale o locale) nel termine di conclusione del procedimento previsto dalla propria normativa o abbia omesso la ricodificazione.
Sono, poi, stabiliti una serie di obblighi quali l’esposizione del Cin all’esterno dello stabile, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, e la sua indicazione in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. L’obbligatoria indicazione negli annunci è prevista anche per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e per quelli che gestiscono portali telematici.
Correlativamente è disegnato un regime sanzionatorio ad hoc, che però non si applica qualora un fatto ivi previsto sia sanzionato dalla normativa regionale. Il comune nel cui territorio è ubicata la struttura turistico-ricettiva o l’unità immobiliare locata, attraverso gli organi di polizia locale, provvede alle funzioni di controllo, verifica e all’applicazione delle sanzioni amministrative.
In particolare, il titolare di una struttura turistico-ricettiva priva di Cin, nonché chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o per locazioni brevi, unità immobiliari o porzioni di esse prive di Cin, è punito con la sanzione pecuniaria da 800 a 8mila euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile. La mancata esposizione del Cin all’esterno dello stabile è punita con la sanzione pecuniaria da 500 a 5mila euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione. Medesima sanzione pecuniaria, accompagnata dall’immediata rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato, è prevista in caso di mancata indicazione del Cin negli annunci. Quando l’attività è esercitata in forma imprenditoriale, è sanzionata sia l’assenza dei requisiti di sicurezza prescritti dalla normativa statale e regionale vigente, che la mancata presentazione della Scia. Quest’ultima è punita con la sanzione pecuniaria da 2mila a 10mila euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
In ogni caso, la mancanza dei dispositivi per la rilevazione di gas nonché di estintori è punita con la sanzione pecuniaria da 600 a 6mila euro per ciascuna violazione accertata.

Una previsione riguarda, poi, direttamente l’amministrazione finanziaria. È assegnato, con il fine di contrastare l’evasione nel settore, all’Agenzia delle entrate e alla Guardia di finanza il compito di effettuare, con le modalità definite d’intesa, specifiche analisi del rischio orientate prioritariamente all’individuazione di soggetti da sottoporre a controllo che concedono in locazione unità immobiliari ad uso abitativo prive del Cin.
Ai fini dell’attuazione di tale previsione, la disposizione modifica il comma 4 dell’articolo 13-quater del Dl n. 34/2019, prevedendo, che per le esigenze di contrasto dell’evasione fiscale e contributiva, le informazioni contenute nella banca dati sono rese disponibili all’amministrazione finanziaria e agli enti creditori per le finalità istituzionali, mentre la formulazione precedente prevedeva che la banca dati fosse accessibile ai medesimi soggetti.