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Scambi di terreni nel III trimestre, la fotografia dell’Osservatorio

Da oggi, 7 dicembre, è disponibile sul sito dell’Agenzia delle entrate, l’ultimo aggiornamento delle “Statistiche Trimestrali” relative alle compravendite dei terreni, curato, come di consueto, dall’Osservatorio del mercato immobiliare. Il report, inaugurato nel 2022, prosegue nel suo obiettivo di fornire un quadro generale e il più possibile tempestivo sul mercato fondiario, analizzandone consistenza fisica, composizione interna e articolazione territoriale oltre a monitorarne le dinamiche.

Dai dati appena pubblicati emerge il protrarsi di una fase negativa del mercato. A livello nazionale, come risulta dalla tabella sottostante, la dinamica tendenziale delle superfici scambiate fa segnare una variazione negativa dell’11,4% con un minimo prossimo al -25% nelle regioni centrali. Al pari di quanto avvenuto nel trimestre precedente, il Sud, che con più di 7mila ettari compravenduti rappresenta il mercato di maggior peso tra le macroaree, mostra una maggiore capacità di resistenza, pur registrando anch’esso una riduzione degli scambi di poco inferiore al 7 per cento. Più vicino alla media nazionale il dato relativo alle regioni del Nord.

All’interno della pubblicazione vengono approfonditi due aspetti specifici, che aiutano a interpretare il mercato: le dimensioni dei beni compravenduti e i soggetti coinvolti. Ancora una volta si rileva come gli atti relativi ad acquisti di terreni, da parte di persone non fisiche, presentino in termini di superfici compravendute valori significativamente superiori a quelle degli atti relativi ad acquisti da parte di persone fisiche in tutte le aree territoriali, in particolare nelle Isole e al Centro (superficie più che doppia). Il fenomeno mostra, tuttavia, qualche attenuazione in questo trimestre nell’ambito di una più generale tendenza alla riduzione della superficie media per atto, che ha inciso soprattutto sugli acquisti da parte delle persone giuridiche rispetto ai quali il valore è sceso da 1,62 a 1,45 ha.
Con riferimento al secondo aspetto, anch’esso tendenzialmente stabile, si conferma una consistente prevalenza di acquisti, in termini di superficie, da parte delle persone fisiche rispetto alle persone non fisiche, sempre nel quadro di una certa differenziazione territoriale, che mostra come tale prevalenza risulti più accentuata al Sud e nelle Isole in particolare in questo ultimo trimestre.

Nel report, grazie alle informazioni desunte dal registro, viene effettuata una disaggregazione in base alla destinazione, che porta ad analizzare separatamente i due principali aggregati, quelli dei terreni agricoli e dei terreni edificabili, oltre ad alcune categorie residuali. Va rilevato come l’andamento del settore dipenda soprattutto dall’andamento del segmento dei terreni agricoli, che rappresentano oltre il 90% della superficie compravenduta.

Relativamente all’ultimo trimestre, i due segmenti hanno subito entrambi una brusca flessione nel volume degli scambi. In particolare, il mercato agricolo ha registrato una variazione negativa pari a -11,9% che segue il -9,8% che aveva caratterizzato il trimestre precedente. Nel segmento edificabile, pur proseguendo la tendenza negativa, la contrazione del mercato si è attenuata passando dal -10% circa del periodo aprile-giugno 2023 al -5,8% rilevato con riferimento ai tre mesi successivi. Al contrario, l’andamento relativo ai terreni non classificabili come agricoli né come edificabili mostra un segno positivo pari a +13,4% che contrasta sia con le altre componenti del mercato sia con le performance più recenti dello stesso segmento. All’interno del report i dati dei singoli segmenti sono ulteriormente disaggregati su base territoriale. Da sottolineare, nell’ambito dei terreni edificabili, la performance positiva delle regioni centrali, che si rafforza ulteriormente rispetto al trimestre precedente con un incremento delle transazioni che passa da +7,3 % a +40% circa.