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Acquisto casa con Iva detraibile: la destinazione supera il Catasto

La società con attività immobiliare, che acquista un fabbricato a destinazione abitativa adibito a casa–vacanze, con l’intenzione di continuare la tipologia di destinazione, affidando la gestione all’attuale compagine proprietaria in veste di outsourcer, può detrarre l’Iva assolta al momento dello scambio. L’immobile, in questo caso, in deroga a quanto previsto dall’articolo 19 del decreto Iva, anche se catastalmente abitativo, può essere considerato strumentale.

Nel parere espresso con la risposta n. 392 del 24 luglio 2023, l’Agenzia delle entrate afferma che, nonostante la norma non ammetta in detrazione l’Iva relativa all’acquisto di fabbricati, o di porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa (comma 1, lettera i), dell’articolo 19-bis1, Dpr n. 633/1972), per evitare indebite detrazioni di imposta, la deroga esiste.
In particolare, va ricercata nella risoluzione n. 18/2012, nella quale l’Amministrazione ha chiarito che quando “gli immobili abitativi – sono – utilizzati dal soggetto passivo nell’ambito di un’attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affitta camere, etc.) che comporti l’effettuazione di prestazioni di servizi imponibili ad IVA, debbano essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura. Ne consegue che le spese di acquisto e manutenzione relative ai suddetti immobili non risentono dell’indetraibilità di cui all’articolo 19bis1, comma 1, lettera i), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633”.

Sulla stessa linea interpretativa si è consolidato, inoltre, anche l’orientamento della Cassazione, secondo cui la detrazione Iva “…postula una necessaria correlazione fra i beni e i servizi acquistati e l’attività esercitata, nel senso che essi devono inerire all’impresa, anche se si tratti di beni non strumentali in senso proprio, purché risultino in concreto destinati alla finalità della produzione o dello scambio nell’ambito dell’attività dell’impresa stessa, con la precisazione che ”il nesso oggettivo che deve sussistere tra acquisto e impiego di beni e servizi… non è quello di diretta e meccanica utilizzazione, ma… si riassume in una necessaria relazione di inerenza tra la singola operazione di acquisto e l’esercizio dell’attività economica del soggetto passivo IVA” (cfr Cassazione, pronunce nn. 5987/1992, 9452/1997, 6785/2009 e 3458/2014).

Nel caso all’attenzione dell’Agenzia, la società afferma di voler continuare l’attività ricettizia, intrapresa dall’attuale compagine proprietaria, affidandone la gestione a quest’ultima, che si troverà di fatto a operare in veste di outsourcer. Ne consegue, che se la prospettata attività turistico-ricettiva è continuata dall’istante, anche se per il tramite di un outsourcer, le relative prestazioni sono soggette a Iva nella misura del 10% (n. 120) della tabella A, parte III, allegata al decreto Iva). A cascata, l’imposta assolta dall’istante, al momento dell’acquisto dell’immobile, “risulta detraibile benché relativa a unità che sotto l’aspetto catastale si presentano come abitative” (cfr risoluzione n. 18/2012).