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Sale and lease back, il regime Iva dipende dalle clausole contrattuali

Il trattamento fiscale, ai fini dell’Iva, dei contratti di sale and lease back, non è determinabile a priori, ma va fissato “caso per caso”, sulla base delle clausole contrattuali. Lo afferma l’Agenzia nella risoluzione n. 3 del 3 febbraio scorso, interpretando e integrando la sentenza n. 11023/2021, con la quale la Cassazione, ispirandosi a una conclusione della Corte di giustizia Ue (causa C 201/18), ha rilevato che il “lease back ha, …, una causa concreta diversa da quella del contratto di vendita puro e semplice, trattandosi di un’unica operazione complessa e con causa finanziaria (il fine di aumentare la liquidità del venditore-utilizzatore), da considerarsi nella globalità dei suoi elementi negoziali strettamente connessi onde scongiurarne un’artificiosa scomposizione a fini tributari…”.

Quindi, sostiene l’Agenzia, che, nei casi in cui, dalla disamina della singola tipologia contrattuale sia possibile individuare elementi “sintomatici” di una effettiva cessione del bene dal cedente/utilizzatore alla società di leasing, possano ritenersi validi e applicabili i chiarimenti resi con la circolare n. 218/2020. In questo documento di prassi, infatti, aveva chiarito che, con il contratto di sale and lease back, si realizza, tra l’altro, il trasferimento del diritto di proprietà del bene.

Il sale and lease back
Il contratto di sale and lease back costituisce un’operazione negoziale complessa, con la quale un esercente attività d’impresa o di lavoro autonomo vende un bene di sua proprietà (mobile o immobile), strumentale all’esercizio della propria attività, a un’impresa di leasing (società finanziaria) la quale, dopo aver versato il corrispettivo pattuito, concede lo stesso bene, in leasing, al cedente. Quest’ultimo corrisponde alla società di leasing un canone periodico per l’utilizzo del bene fino alla scadenza del contratto, momento in cui l’utilizzatore/cedente potrà eventualmente optare per la continuazione della locazione oppure, alternativamente, per il riacquisto del bene, mediante il pagamento del prezzo stabilito per il riscatto.

Ciò descritto, è intuibile che, da tale tipologia contrattuale, può non verificarsi una vera e propria cessione, bensì potrebbe avvalorarsi la causa esclusivamente finanziaria all’operazione, ad esempio:

• la presenza, nell’ambito della regolamentazione del rapporto contrattuale, di clausole che escludono o limitano significativamente il potere dell’impresa di leasing di disporre giuridicamente del bene come proprietario (tra le altre, clausole che espressamente limitano le prerogative del proprietario, precludendo la possibilità di vendere il bene o concederlo in garanzia a terzi);
• la previsione di facoltà, contrattualmente concesse all’utilizzatore del bene, particolarmente incisive e stringenti, tali da far ritenere che sia quest’ultimo a conservare il diritto di disporre del bene “come se ne fosse il proprietario” (ad esempio, clausole convenzionali di limitazione della responsabilità del formale proprietario che, di fatto, evidenziano che sull’utilizzatore continuano a gravare la maggior parte dei rischi e dei benefici inerenti alla proprietà legale del bene).

Pertanto, la portata della richiamata sentenza della suprema Corte del 2021 deve essere contestualizzata, nel senso che i principi dalla stessa affermati rilevano solo in caso di contratti da cui si evince che effettivamente l’utilizzatore continua a disporre del bene in leasing esercitando le prerogative essenziali riconducibili al proprietario. Esclusivamente in tale ipotesi, dunque, l’operazione di sale and lease back è di natura finanziaria.
Diversamente, si tratta di una vera e propria “cessione del bene” dal concedente/utilizzatore all’istituto di leasing, e come tale soggetta a Iva secondo le regole ordinarie.