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Ricostruzione di due unità collabenti, il tetto per entrambe è di 96mila euro

In un intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio, sprovvisto di Ape, composto da due unità immobiliari di categoria F/2 collabenti, comprensivo di lavori di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico, l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione, ai fini del Superbonus, va riferito all’unità abitativa e alla sua pertinenza unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente, quindi il limite massimo sarà di 96mila euro. È uno dei quesiti chiariti dall’Agenzia con la risposta n. 59 del 31 gennaio 2022.

L’istante precisa che delle 2 unità del fabbricato pericolante, di cui è proprietario, una si trova al primo piano ed è dotata di impianto di riscaldamento e l’altra, pertinenziale, è al piano terra e non riscaldata.
In merito ai lavori da eseguire l’istante chiede quale sia il limite di spesa detraibile, se l’agevolazione vale anche per la realizzazione dell’impianto elettrico ed idraulico, dell’impianto di smaltimento reflui e dell’impianto di adduzione d’acqua, per il recupero delle acque piovane e loro riutilizzo per le cassette di scarico dei bagni.

L’Agenzia nell’ambito delle misure per il Superbonus ricorda che per i lavori di riqualificazione energetica è necessario che gli edifici siano dotati di impianti di riscaldamento funzionante o riattivabile, condizione richiesta anche per gli edifici collabenti, nei quali il riscaldamento non funziona.

Per le spese ammesse viene ricordata la circolare n. 30/2020, secondo la quale nel caso di lavori finalizzati all’accorpamento di più unità vanno considerate quelle censite al catasto all’inizio dei lavori e non a intervento ultimato. Di conseguenza, il limite massimo di spesa ammesso in detrazione, da riferirsi alla casa e alla pertinenza unitariamente considerate, sarà pari a 96mila euro.

Nel predetto limite il Superbonus spetta anche per i costi sostenuti per la realizzazione degli impianti, purché i lavori siano strettamente collegati alla realizzazione e al completamento dell’intervento agevolato, come chiarito dalla stessa circolare n. 30/2020. L’individuazione delle spese connesse deve essere effettuata da un tecnico abilitato.
La detrazione spetta, inoltre, anche per la realizzazione di impianti fotovoltaici e di sistemi di accumulo. In base alle disposizioni normative vigenti, nel caso in cui, come rappresentato dall’istante, sia installato un impianto solare fotovoltaico, contestualmente a un intervento “trainante” antisismico, il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno di tali interventi, fermo restando che rientrando l’intervento antisismico nella “ristrutturazione edilizia” (articolo 3, comma 1, lett. d), Dpr n. 380/2001) opera la riduzione prevista dal medesimo comma 5 dell’articolo 119 del decreto “Rilancio”.

Con riferimento, inoltre, agli interventi di efficienza energetica, l’Agenzia richiama il parere n. 1156 del 2 febbraio 2021 della Commissione consultiva per il monitoraggio dell’applicazione del decreto ministeriale n. 58/2017 e delle linee guida ad esso allegate, secondo cui in caso di interventi di demolizione e ricostruzione, sia pure inquadrabili come “ristrutturazione edilizia”, il Superbonus per interventi trainanti e trainati di efficienza energetica non si applica alle spese riferite alla parte eccedente il volume ante-operam.
In tal caso, il contribuente deve distinguere le fatture prima e dopo i lavori, limitazione che non si applica, invece, agli interventi antisismici ammessi al Superbonus.

Considerato, inoltre, che per la maxi-detrazione gli interventi trainati e trainanti di efficienza energetica devono assicurare il miglioramento di due classi energetiche o, ove non possibile, il conseguimento di quella più alta da dimostrare tramite Ape, , ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata, nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico, l’Ape convenzionale post operam deve essere redatto considerando l’edificio nella sua configurazione finale.