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Il contratto non lascia dubbi è una permuta di beni pubblici

Il contratto di trasferimento di un immobile dal Demanio, che agisce per conto dello Stato, a un ente territoriale, in attuazione di un accordo di programma quadro, se contiene l’elenco dei beni immobili reciprocamente trasferiti con il relativo valore e presenta gli elementi tipici dell’operazione, può essere considerato una permuta di beni pubblici e beneficiare dei relativi regimi di favore previsti per le imposte di registro, ipo-catastali e bollo. È quanto chiarisce l’Agenzia delle entrate.
La risposta n. 739 del 20 ottobre 2021 nasce dalla richiesta di riesame di un interpello con oggetto la tassazione, ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria, catastale e di bollo, di un trasferimento immobiliare tra la Provincia istante e lo Stato.
 
In particolare, l’operazione rientra in un accordo di programma quadro tra il Governo e una Provincia e consiste nel trasferimento di una casa circondariale dallo Stato all’ente territoriale a fronte della realizzazione di determinati interventi previsti nell’atto di trasferimento immobiliare stipulato dalle due parti.
Nella risposta al precedente interpello l’Agenzia non aveva riconosciuto l’operazione come permutativa e, quindi, senza i requisiti necessari per l’applicazione della tassazione agevolata. Nello specifico l’amministrazione finanziaria aveva detto no alla richiesta dell’istante perché:

• nell’atto la controprestazione a carico della Provincia era indicata in modo generico e non valorizzata
• l’interpretazione dell’atto doveva essere operata esclusivamente in base al suo contenuto senza considerare qualsiasi elemento estraneo.  

Considerati i rilievi del Fisco, la bozza dell’atto di trasferimento è stata integrata con la descrizione analitica e dettagliata degli obblighi della Provincia, ai fini della qualificazione dell’operazione quale permuta e applicazione del relativo regime fiscale.
 
Il riesame dell’interpello, chiarisce il documento di prassi, è stato possibile perché sono emersi elementi nuovi rispetto alla precedente istanza. Sono infatti inammissibili le domande di interpello riguardanti questioni per cui il contribuente ha già avuto risposta a meno che non contengano, appunto, fatti e circostanze di novità.
 
Dopo la necessaria precisazione, l’Agenzia delle entrate fornisce gli elementi normativi utili a risolvere il quesito dell’istante. Al tal fine ricorda che, con la revisione della disciplina riguardante i trasferimenti immobiliari, è stata soppressa ogni agevolazione tributaria relativa agli atti costitutivi o traslativi di diritti reali su immobili a titolo oneroso (articolo 10, comma, Dlgs n. 23/2011). La regola generale originaria è stata però successivamente modificata e l’attuale normativa apre ad alcune deroghe prevedendo, tra l’altro, che il blocco ai regimi di favore non tocchi gli immobili pubblici interessati da operazioni di permuta (articolo 20, comma 4-ter, Dl n. 133/2014, come convertito con legge n. 164/2014).
 
Per quest’ultime, quindi, tornano validi i regimi applicabili prima dell’entrata in vigore delle suddette restrizioni e, quindi, il punto 7 dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Tur, nella formulazione vigente fino al 31 dicembre 2013. La norma dispone che l’operazione di permuta di immobili pubblici tra l’ente pubblico territoriale e l’amministrazione statale deve essere assoggettata a imposta di registro nella misura fissa di 200 euro (risoluzione n. 12/2018).
 
Nella vicenda descritta nell’interpello, il Demanio, che risulta agire in nome e per conto dello Stato, in attuazione dell’accordo di programma quadro con la Provincia, trasferisce con vincolo di destinazione a uffici giudiziari, all’ente territoriale, il diritto di proprietà del complesso immobiliare interessato con il fine di dare attuazione dell’accordo stesso.
In base all’intesa firmata, l’ente si impegna, in cambio dell’acquisizione della proprietà, a realizzare determinati interventi. Trasferimenti e opere da realizzare sono descritte dettagliatamente nell’atto nel quale è tra l’altro specificato che “la causa del trasferimento è riconducibile nel complesso degli impegni assunti dalle firmatarie dell’atto con l’Accordo quadro dell’xxxxx del quale l’atto di trasferimento costituisce ad ogni effetto attuazione”.
 
Esaminata la nuova bozza del contratto di trasferimento l’Agenzia ritiene, in linea con l’istante, che l’atto di trasferimento costituisca parte integrante e attuativa dell’accordo di programma quadro stipulato tra le due parti e possa qualificarsi come una permuta tra lo Stato e la Provincia.
L’Agenzia aggiunge, a sostengo di tale soluzione, che la permuta, come la vendita, non presuppone necessariamente effetti reali, ma può avere un’efficacia solamente obbligatoria, eventualità che si verifica quando le conseguenze dell’accordo si realizzeranno soltanto in un secondo momento al compiersi di ulteriori fatti (Cassazione n. 4000/1991 e n. 25603/2011). Le permute senza effetti immediati si distinguono in particolare perché caratterizzate da una “sequenza procedimentale diretta alla realizzazione di una operazione unitaria” (Cassazione civile, sezioni unite, n. 2505/2004).
 
In conclusione, considerati anche i dettagliati elementi descritti, l’amministrazione ritiene che il contratto in questione presenta gli elementi tipici della permuta.
Di conseguenza, il trasferimento del complesso immobiliare dello Stato a favore dell’istante potrà essere assoggettato all’imposta di registro fissa di 200 euro (articolo 1, punto 7 della tariffa, parte prima, allegata al Tur). Il tributo dovrà essere pagato dalla Provincia visto che per legge nei contratti in cui uno dei contraenti è lo Stato è obbligata al versamento soltanto la controparte. L’imposta ipotecaria è dovuta nella misura fissa di 200 euro, mentre l’imposta catastale è pari all’1 per cento. Niente bollo, invece, perché il contratto rientra tra gli “Atti e documenti posti in essere da Amministrazioni dello Stato, regioni, province, comuni” esenti dal tributo.