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Registro e ipocastali ordinari per l’atto transattivo del Comune

Le agevolazioni previste dall’articolo 20 della legge n. 10/1977 (legge “Bucalossi”) e dall’articolo 32 del Dpr n. 601/1973 sono riconosciute agli atti finalizzati alla trasformazione del territorio attuati in base ad accordi o convenzioni tra privati e enti pubblici. Non spettano, invece, per l’atto transattivo che regolarizza l’occupazione dell’area da parte del Comune a seguito del mancato esproprio del terreno. In questo caso, il negozio giuridico, più che preordinato alla trasformazione del territorio, è attuato per la definitiva acquisizione dell’area occupata illegittimamente dal Comune.
Questo, in sintesi, il contenuto della risposta n. 668 del 6 ottobre 2021 dell’Agenzia delle entrate a un Comune che ha approvato, con delibera di Giunta, un progetto per la realizzazione di un’area fieristica per la quale è stata dichiarata la pubblica utilità dell’intervento da eseguirsi sull’area stessa.

Il Comune rappresenta che in seguito alla delibera per tale area è stata prevista la destinazione a “zona per attrezzature di interesse comune, pubblico o di uso pubblico” ed è stata anche disposta l’occupazione d’urgenza delle aree, successivamente eseguita. Tuttavia, dichiara il Comune, non è stato mai emanato il relativo decreto di esproprio né è stata successivamente definita l’acquisizione dell’area: così, e in mancanza di alcuna convenzione con i privati proprietari del terreno, si è determinato un potenziale danno per gli stessi e un contemporaneo nocumento per la finanza pubblica.
Per poter procedere alla definitiva, completa e legittima trasformazione dell’area il Comune ha deliberato di procedere alla:

1. stipula di un atto convenzionale con i privati per l’acquisizione dell’area
2. definitiva trasformazione del territorio a mezzo dell’inserimento a tutti gli effetti dell’area nel patrimonio comunale e concreta destinazione della stessa a piazza per fiere e altre manifestazioni.

L’ente istante fa presente che l’atto negoziale avrà carattere transattivo e rappresenta anche un risarcimento dei danni subiti dalla proprietà in seguito al fatto che il Comune ha avviato l’intervento di trasformazione dell’area stessa senza adottare un provvedimento di esproprio, con conseguente illegittima sottrazione all’uso da parte della proprietà stessa.
A questo punto il Comune, prima di procedere al rogito notarile, chiede quale sia la corretta applicazione dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale da imputare all’atto e, in particolare, vuole sapere se sia possibile applicare all’atto transattivo, che a suo giudizio è necessario per completare la trasformazione del territorio già avviata, le agevolazioni di cui all’articolo 20 della legge n. 10/1977 ovvero quelle previste dall’articolo 32 del Dpr n. 601/1973, con applicazione dell’imposta di registro in misura fissa (200 euro) e dell’esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali.
L’Agenzia, innanzitutto, ricorda che l’articolo 20 della legge n. 10/1977, stabilisce che il trattamento tributario di favore (imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali) “si applica anche a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonché a tutti gli atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi”. La portata applicativa di tale agevolazione viene estesa dall’articolo 1, comma 88, della legge di bilancio 2018 ad atti, compresi quelli attuativi, in precedenza non agevolati, purché questi siano, comunque, finalizzati alla “trasformazione del territorio” e siano attuati in base ad “accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici”.
Con la risoluzione n. 80/2018 l’Agenzia ha chiarito, poi, che le disposizioni introdotte dall’articolo 1, comma 88, della legge di bilancio 2018 devono raccordarsi con le previsioni normative della legge “Bucalossi” per cui il regime agevolativo non può essere esteso ad atti che, sebbene genericamente preordinati alla trasformazione del territorio, non abbiano quale oggetto interventi edilizi riconducibili a quelli previsti dalla citata legge.
Quindi, a parere dell’Agenzia, gli atti “agevolati” di cui al comma 88, presuppongono, quale elemento essenziale della agevolazione, l’esistenza di un accordo o convenzione, da stipularsi tra privato ed ente pubblico.
Tuttavia la stipula di un accordo o di una convenzione riguarda la fase di regolamentazione del rapporto tra il soggetto pubblico e soggetto privato delle modalità, contenuti di attività e procedure finalizzate alla “trasformazione” del territorio, che può riguardare, tra l’altro, le modalità di realizzazione delle opere di urbanizzazione o le caratteristiche degli immobili da realizzare, e i criteri di fissazione dei prezzi di cessione degli stessi, nel rispetto della disciplina recata dalla legge “Bucalossi” e del Testo unico dell’edilizia.

Nel caso prospettato dal Comune, l’atto non rientra nella categoria sopra definita di accordo o convenzione tra le parti poiché si configura come un accordo per il trasferimento della proprietà del terreno, e non realizza direttamente e immediatamente la funzione di trasformazione del territorio.
Questo si evince dalla lettura della delibera comunale da cui emerge che l’atto, più che concretizzare un accordo o una convenzione, si sostanzia in un atto di natura transattiva volto a “regolarizzare” l’occupazione dell’area da parte dell’ente a seguito della mancata definizione del procedimento espropriativo e di conseguenza tale atto più che destinato alla trasformazione del territorio sembra attuare la definitiva acquisizione dell’area occupata illegittimamente dal Comune, già utilizzata quale piazza adibita periodicamente ad area fieristica per pubbliche manifestazioni e sulla quale sono già stati effettuati degli interventi.
In mancanza, quindi, di accordi o convenzioni come stabiliti dalla norma, l’atto non può essere considerato attuativo di accordi e convenzioni stesse e di conseguenza non possono essere applicate le agevolazioni previste dall’articolo 20 della legge “Bucalossi” bensì l’ordinario regime impositivo previsto ai fini dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali.