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Sisma-bonus acquisti anche quando da un fabbricato nascono tre edifici

I chiarimenti forniti dall’Agenzia delle entrate con la risposta n. 557 del 23 novembre 2020, riguardano l’applicazione del “sisma-bonus acquisti”. L’interpello è posto da un’impresa di costruzione e ristrutturazione immobiliare.
La ditta ha in programma di demolire, su un terreno di sua proprietà, una struttura industriale dismessa sostituendola con tre palazzine residenziali plurifamiliari. Prima di realizzare il progetto chiederà al Comune competente il permesso a costruire convenzionato al Regolamento urbanistico ed edilizio. Le tre nuove costruzioni risulteranno con un rischio sismico ridotto di due classi rispetto al fabbricato originario.
L’operazione terminerà a novembre 2021, con la stipula dei contratti di compravendita definitivi. Nel frattempo, precisa l’istante, saranno firmati dei preliminari con versamento di caparre e acconti.
Delineate le caratteristiche essenziali del progetto, l’istante ha tre quesiti da risolvere:

• se l’intervento rientra nell’ambito agevolativo dell’articolo 16, comma 1-septies del Dl n. 63/2013 (sisma-bonus acquisti), non trattandosi di semplice demolizione e ricostruzione di un edificio, ma di una più complessa operazione di riqualificazione dell’area interessata con la realizzazione di tre palazzine residenziali e un aumento delle volumetrie rispetto alla struttura preesistente
• se gli immobili debbano ottenere necessariamente entro il 31 dicembre 2021 il riconoscimento dell’agibilità da parte del Comune o se sia sufficiente, per la stessa data, aver realizzato il collaudo statico con verifica del miglioramento sismico
• se sono agevolabili gli acquisti definitivi effettuati anche successivamente al 31 dicembre 2021, ma entro i 18 mesi dalla fine dei lavori.

L’Agenzia, come di consueto, cerca le risposte innanzitutto nel “dettato” della norma richiamata nell’interpello.
Nel nostro caso, come già detto, l’argomento è il “sisma-bonus acquisti” (articolo 16, comma 1-septies Dl n. 63/2013). L’agevolazione segue le orme del “sisma-bonus” ma è destinata agli acquirenti  delle nuove unità immobiliari (e non a chi effettua l’intervento) edificate, anche con una diversa volumetria rispetto alla struttura preesistente, sulle macerie di fabbricati demoliti e ricostruiti con lo scopo di ridurne il rischio sismico, situati, in base all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006, nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3.

Il beneficio consiste in una detrazione d’imposta pari al 75% del prezzo di acquisto se dall’intervento deriva il passaggio a una classe di rischio inferiore, pari all’85% se per effetto dei lavori si scende di due classi di rischio.
L’agevolazione vale se rispettate le disposizioni normative urbanistiche e a condizione che l’opera venga realizzata da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che devono aver ceduto l’immobile entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori.

Terminata la premessa normativa, l’Agenzia risponde alla ditta chiarendo che:

• riguardo al primo quesito, la qualificazione dell’opera edilizia realizzata spetta al Comune quale organo competente in tema di classificazioni urbanistiche e presuppone valutazioni di natura tecnica che non spettano all’Amministrazione finanziaria. Tuttavia, dalla norma e dalle precisazioni fornite con la circolare n. 19/2020, emerge che il bonus spetta a prescindere dalle modalità di rilascio del titolo abilitativo da parte dell’ente predisposto, sempreché l’intervento sia effettuato nel rispetto degli strumenti urbanistici vigenti. E l’agevolazione è consentita anche nell’ipotesi in cui la ricostruzione dell’edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto al fabbricato demolito. La circola specifica, in particolare, che è possibile usufruire della detrazione anche se il nuovo fabbricato contiene un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al vecchio
• in relazione al terzo quesito, l’agevolazione, secondo quanto stabilito dalla norma stessa che si riaggancia alle regole del sisma-bonus, è in vigore per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021. Gli acquirenti, quindi, possono beneficiare della detrazione se l’atto di acquisto è stipulato entro il 31 dicembre 2021 (non rilevano, in pratica, i 18 mesi concessi ai costruttori per la rivendita degli immobili)
• in risposta al secondo quesito, da quanto appena precisato, ciò che conta ai fini dell’agevolazione è la stipula del contratto di acquisto (da effettuare entro il 31 dicembre 2021) dell’immobile che, naturalmente, deve avere tutte le caratteristiche idonee per essere venduto e, quindi, anche l’attestato di agibilità.