Normativa e prassi

18 Settembre 2020

Acquisto, ristrutturazione e vendita, un ritocco apre allo sconto Crescita

Non importa con quanti atti la società ha acquistato l’intero fabbricato, per fruire dell’agevolazione prevista dall’articolo 7 del decreto “Crescita” (Dl n. 34/2019), basta il rispetto delle condizioni fissate dalla norma che – in caso di acquisizione di interi edifici da parte di imprese di costruzione intenzionate a ristrutturarli (o demolirli e ricostruirli), entro dieci anni dall’acquisto, in chiave antisismica, e alienarli – prevede l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
 
Con la risposta n. 384 del 18 settembre 2020, l’Agenzia delle entrate spiega che, essendo la disposizione diretta ad agevolare le imprese di costruzione o ristrutturazione che “trasformano” interi fabbricati allo scopo di renderli più sicuri rispetto agli eventi sismici e più ecologici, migliorandone le caratteristiche di efficienza energetica, non importa che l’immobile sia stato acquisito mediante più contratti di compravendita.
 
Pertanto, la società che, all’atto dei distinti atti di compravendita delle due unità costituenti il fabbricato, ha omesso di indicare l’intenzione di avvalersi dell’agevolazione prevista dall’articolo 7 del Dl “Crescita”, può rimediare attraverso la stipula di due atti integrativi da registrare assolvendo l’imposta di registro in misura fissa e, contestualmente, effettuare il versamento integrativo dell’ammontare delle imposte ipotecaria e catastale, assolte in relazione ai precedenti atti di compravendita nella misura di 50 euro ciascuna, per adeguarlo all’importo dovuto in misura fissa di 200 euro  per ogni imposta e per ciascun atto di compravendita.
Infatti, anche se in relazione ad altri regimi agevolativi, con la risoluzione n. 110/2006, l’Agenzia delle entrate ha riconosciuto la possibilità che, con atto integrativo successivo al rogito, il contribuente possa rendere le dichiarazioni previste ed erroneamente omesse in atto, per fruire di particolari regimi di favore.
 
Questo anche perché, nell’effettuare l’operazione, l’istante ha rispettato le condizioni dettate dalla norma in argomento. E cioè:

  • gli acquisti sono stati conclusi da un soggetto che svolge attività di costruzione e ristrutturazione di edifici a fine 2019, quindi entro il 31 dicembre 2021
  • nonostante i distinti atti di compravendita, l’oggetto finale dell’acquisto è stato un “intero fabbricato
  • l’intenzione dell’acquirente è quella di eseguire, entro 10 anni dalla data di acquisto, interventi di ristrutturazione (di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall’articolo 3,comma 1, lettere b), c) e d) del Dp n. 380/2001). In ogni caso, il nuovo fabbricato, dichiara l’istante, sarà conforme alla normativa antisismica, conseguendo una delle classi energetiche Nzeb (Near zero energy building), A o B
  • il fabbricato, ultimati i lavori, sarà venduto.  

Dopo la registrazione dei due atti integrativi la società potrà presentare istanza di rimborso della maggiore imposta di registro versata, assolta in misura proporzionale, rispetto alla misura fissa di 200 euro dovuta per ciascun atto in base alle previsioni dell’articolo 7.

Infine, per completezza, l’Agenzia sottolinea che il termine dei dieci anni entro il quale l’impresa deve provvedere all’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75% del volume dell’intero fabbricato decorre dalla data del primo acquisto.

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