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Dallo scorso 19 ottobre è online l’edizione 2026 del volume “Gli immobili in Italia”, una pubblicazione nata nel 2009 dalla collaborazione tra il Dipartimento delle finanze, l’Agenzia delle entrate e Sogei, che ogni anno presenta il quadro aggiornato degli asset patrimoniali degli italiani.
Questa edizione, la nona pubblicata, fotografa il patrimonio immobiliare italiano censito nel 2023, ossia l’anno più recente di cui sono disponibili i dati delle dichiarazioni fiscali.
La base delle informazioni è frutto dell’integrazione di diverse fonti, quella del Catasto, quella dell’Osservatorio del mercato immobiliare, quella delle dichiarazioni dei redditi, quella del registro dei contratti di locazione e quella dei versamenti delle imposte sugli immobili come l’Imu e la Tasi.
L’edizione 2026 propone, tra gli altri, due approfondimenti sul valore economico e sugli utilizzi di tutti gli immobili presenti sul territorio italiano, distinguendo anche le caratteristiche dei proprietari, in particolare se persone fisiche o altri soggetti, come imprese, enti o altro.

Come vengono utilizzate le abitazioni degli italiani
Il volume approfondisce l’analisi degli utilizzi delle abitazioni di proprietà delle persone fisiche nei diversi territori italiani e ancora più nel dettaglio nelle tre città di Roma, Milano e Napoli.
Le abitazioni hanno un peso fondamentale nella composizione della ricchezza delle famiglie italiane e il primo capitolo mostra l’uso che queste ne fanno.
Dalle dichiarazioni dei redditi emerge che i tre utilizzi più diffusi sono:

• abitazione principale
• abitazioni lasciate a disposizione dei proprietari, ovvero né locate né utilizzate continuativamente, le cosiddette seconde case
•  abitazioni date in locazione a terzi.

Le abitazioni di proprietà di persone fisiche sono 33 milioni, delle quali la maggior parte, il 61% circa (20 milioni di unità), è utilizzata come abitazione principale, poi l’11%, ovvero quasi 3,8 milioni di unità, è dato in locazione e il 18%, ossia 5,8 milioni di unità, rimane a disposizione dei proprietari. Infine, il 2,2% viene concesso ad uso gratuito, verosimilmente a familiari, ed il restante il 4,2% è destinato ad altri utilizzi.
Dal confronto tra l’utilizzo del patrimonio immobiliare e i dati demografici dell’Istat emerge che delle 26,6 milioni di famiglie italiane, il 76% circa è proprietaria della casa in cui abita.  Questo dato è diminuito rispetto al 2020 quando, invece, superava il 77%.
L’analisi degli utilizzi delle abitazioni è distinta a seconda che gli immobili siano o meno ubicati in comuni ad alta tensione abitativa. È interessante notare che, nei comuni non ad alta tensione abitativa la quota di famiglie proprietarie è dell’83% mentre nei comuni ad alta tensione abitativa la quota si ferma al 70%; in questi ultimi, però, vi è una percentuale maggiore di abitazioni principali.

Il valore degli immobili
Dall’analisi territoriale emerge un panorama eterogeneo con una elevata concentrazione del valore immobiliare. A Milano e Napoli, la quota di abitazioni principali è più contenuta rispetto a Roma (rispettivamente 65% e 59% circa). I dati sulla quota di immobili locati mostrano un allineamento tra le due metropoli di Milano e Napoli, quasi il 22%, ed evidenziano uno scarto significativo rispetto alla Capitale, dove la quota di abitazioni locate rimane poco superiore al 15%. A Roma, Milano e Napoli la percentuale di abitazioni a disposizione oscilla tra il 7,4% di Roma e l’8,7% di Milano, molto al di sotto della media nazionale che si aggira attorno all’11%.
A Roma il 68% delle famiglie è proprietaria dell’abitazione in cui risiede, invece, a Milano e Napoli questa quota è più bassa e si attesta rispettivamente intorno al 59% e al 58%.

Utilizzo delle abitazioni di proprietà delle persone fisiche – Roma, Milano, Napoli

La ricchezza del complesso del patrimonio residenziale è in crescita dell’1,6% rispetto al 2022.
Per conoscere quanto vale complessivamente il patrimonio immobiliare residenziale in Italia si considera sia il valore delle abitazioni sia quello delle relative pertinenze, principalmente depositi (ad esempio cantine e soffitte) e parcheggi (ad esempio box e posti auto), possedute sia da persone fisiche sia da soggetti diversi, come enti, società e istituzioni.
Si può stimare che la ricchezza di tutto il settore residenziale ammonti a quasi 6.090 miliardi di euro dato in crescita rispetto al 2022, quando il valore stimato era pari a 5.992 miliardi di euro. Tale valore è pari a 2,8 volte il Pil dello stesso anno. Il complesso delle pertinenze possedute sia da persone fisiche che da enti e imprese ha un valore di circa 377 miliardi di euro.
Se si considerano solo i proprietari persone fisiche, il settore residenziale ammonta a 5.664 miliardi di euro, mentre questo stesso settore in mano agli altri soggetti ha un valore di mercato pari a circa 424 miliardi di euro.
Confrontando il valore del patrimonio residenziale con il Pil regionale si può osservare molta variabilità del rapporto tra le diverse regioni. In particolare, si registrano valori notevolmente superiori alla media italiana, in Valle d’Aosta, dove il valore del patrimonio abitativo comprensivo delle pertinenze, è pari a 5,1 volte il Pil regionale, anche in Liguria (4,4 volte) e in Sardegna (4 volte).
Di contro, valori molto al di sotto della media nazionale si registrano in Basilicata (2,1 volte), Lombardia, Piemonte, Umbria e Molise (2,4 volte).

Rapporto del valore residenziale in rapporto al Pil

In Italia, l’abitazione presenta, in media, una superficie di circa 116 mq e vale, sempre in media, 160 mila euro (1.790 €/mq), in aumento dell’1,2% rispetto al 2022. Il valore medio di un’abitazione dipende dai valori per unità di superficie, e dall’ampiezza della superficie media. Nel complesso delle principali città, nel 2023, crescono sia i valori medi che i valori medi unitari delle abitazioni a fronte di una lieve diminuzione delle loro superfici, rispetto al 2022. Vi è comunque una certa eterogeneità territoriale, ad esempio a Milano crescono maggiormente i valori medi, oltre l’11%, seguono Verona e Napoli con tassi in crescita rispettivamente di oltre 7% e 3,6%. Di contro la variazione dei valori medi è negativa per Venezia con un calo del 16,4%, per Catania, che registra -2%, e per Bari con una contrazione più contenuta del -1% circa.
L’analisi evidenzia inoltre significative differenze di valore economico in funzione dell’utilizzo dell’immobile. In Italia, le abitazioni principali risultano le più pregiate, con un valore medio di circa 182 mila euro. Tale valore supera:

• del 24%, quello delle abitazioni concesse in locazione, il cui valore medio si attesta a 146 mila euro
• del 49% quello delle abitazioni tenute a disposizione dei proprietari, il cui valore medio si attesta a 122 mila euro
• del 16% quello delle abitazioni concesse in uso gratuito, che presentano un valore medio di circa 157 mila euro.

Per un quadro d’insieme su tutti i contenuti dell’edizione 2026 della pubblicazione, su FiscoOggi è disponibile l’articolo “Gli immobili in Italia”: online la nona edizione del volume”.