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Analisi e commenti

1 Settembre 2026

Dentro la dichiarazione (18) tax credit riacquisto prima casa

Il beneficio può essere utilizzato per ridurre l’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto o per pagare altre imposte (ipotecarie, catastali, sulle successioni e donazioni)

La casa di proprietà rappresenta l’investimento principale delle famiglie italiane. Per questo lo Stato riconosce una serie di agevolazioni per l’acquisto della cosiddetta “prima casa”. Tra queste, il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa trova spazio all’interno della dichiarazione dei redditi (nel quadro G del modello 730 e nel quadro CR del modello Redditi Persone fisiche). Vediamo di cosa si tratta.

Il credito per chi cambia prima casa
Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa è un’agevolazione fiscale riservata a chi vende una casa acquistata con i benefici “prima casa” e ne compra un’altra entro un anno usufruendo della stessa agevolazione. La legge di Stabilità 2016 (articolo 1, comma 55) ha stabilito che si può fruire del credito d’imposta anche se la nuova abitazione è stata acquistata prima della vendita della casa già posseduta.

La Legge di Bilancio 2025 (articolo 1, comma 116) ha esteso da uno a due anni dalla data del nuovo acquisto, il termine entro il quale il contribuente deve vendere l’immobile già posseduto per poter beneficiare dell’agevolazione “prima casa” sull’acquisto della nuova abitazione. Pertanto, anche chi è già proprietario di un immobile acquistato con i medesimi benefici fiscali può fruire dell’aliquota agevolata, a condizione che si impegni a vendere l’abitazione precedentemente posseduta entro due anni dalla data del nuovo acquisto.

Come si utilizza
Il beneficio permette di recuperare, sotto forma di credito d’imposta, l’imposta di registro o l’Iva già pagata per il primo acquisto.

Il credito d’imposta, in particolare, può essere utilizzato:

  • per ridurre l’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
  • per pagare altre imposte (ipotecarie, catastali, e quelle sulle successioni e donazioni);
  • per diminuire le imposte sui redditi nella dichiarazione dei redditi da presentare successivamente al nuovo acquisto;
  • per compensare altri debiti fiscali tramite il modello F24.

In ogni caso, il credito non può essere rimborsato se supera l’importo delle imposte dovute.

Se il contribuente vuole utilizzare il credito d’imposta per detrarre l’imposta di registro deve indicare nell’atto di acquisto dell’immobile la richiesta del beneficio e riportare gli elementi utili per determinare il credito, tra cui gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’Iva agevolata (e il relativo importo) della stessa.

Quando spetta il credito
L’agevolazione può spettare anche in caso di:

  • costruzione di una nuova prima casa;
  • acquisto tramite appalto o permuta;
  • acquisto di un immobile ancora in costruzione, a condizione che diventi un’abitazione con i requisiti richiesti;
  • sostituzione di una casa resa inutilizzabile da eventi come terremoti che ne abbiano causato l’inagibilità.

Il credito d’imposta è strettamente personale, spetta solo alla persona che ha effettuato il precedente acquisto agevolato. Se l’immobile era posseduto insieme ad altre persone, il credito viene diviso in proporzione alla quota di proprietà.

Non hanno diritto al credito coloro che:

  • avevano acquistato la precedente casa senza agevolazioni “prima casa”;
  • hanno ricevuto la casa per successione o donazione;
  • non hanno diritto alle agevolazioni “prima casa” sul nuovo acquisto;
  • hanno perso i benefici fiscali relativi al precedente acquisto.

L’importo del credito corrisponde all’imposta di registro o all’Iva pagata sul primo acquisto, ma non può essere superiore all’imposta dovuta per il secondo acquisto. Quindi viene riconosciuto l’importo più basso tra le due somme.

Infine, il credito non spetta per il semplice cambio di un garage acquistato con le agevolazioni “prima casa” e sostituito con un altro garage.

I documenti da conservare
Per fruire del credito per il riacquisto della prima casa è necessario conservare gli atti di acquisto e di vendita dell’immobile in modo da poter verificare che gli acquisti siano stati effettuati fruendo dell’agevolazione prima casa e che la vendita del vecchio immobile sia stata effettuata entro un anno dal nuovo acquisto. In caso di compensazioni, è necessario conservare i modelli F24 utilizzati.

Per approfondire
Maggiori dettagli sul credito sono disponibili nella guida “Guida per l’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali” e all’interno della raccolta “Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2026”.

Per la serie “Dentro la dichiarazione” è disponibile anche:

Continua

Fonte: FiscoOggi

Dentro la dichiarazione (18) tax credit riacquisto prima casa
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