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In caso di vendita di quote di un immobile interessato dal Superbonus, il comproprietario che cede la propria parte non può aumentare il costo fiscalmente riconosciuto con le spese sostenute da un altro comproprietario per realizzare i lavori agevolati. Inoltre, la plusvalenza introdotta dalla legge di bilancio 2024 non si applica alla parte acquisita per successione, ma solo alle quote acquistate a titolo oneroso.

Con la risposta n. 158 del 10 agosto 2026, l’Agenzia delle entrate torna a occuparsi della disciplina delle plusvalenze sugli immobili che hanno beneficiato del Superbonus, fornendo chiarimenti utili per le situazioni di comproprietà familiare nelle quali gli interventi edilizi agevolati sono stati finanziati da uno solo dei proprietari.

A chiedere delucidazioni sul corretto comportamento fiscale da adottare sono una madre e una figlia comproprietarie di un immobile insieme, rispettivamente, al figlio e fratello. La particolarità della vicenda risiede nella diversa origine delle quote possedute: una parte deriva dalla successione del marito e padre, avvenuta nel 2009, mentre altre quote erano già detenute oppure sono state acquisite successivamente a titolo oneroso.

Tra il 2021 e il 2023 l’immobile è stato interessato da interventi di ristrutturazione edilizia e lavori agevolati con il Superbonus 110 per cento. Tutti i costi, però, sono stati sostenuti esclusivamente dal figlio/fratello, che ha usufruito delle relative agevolazioni fiscali, in parte tramite detrazione in dichiarazione e in parte attraverso la cessione del credito. Le altre comproprietarie non hanno sostenuto alcuna spesa e non hanno, quindi, usufruito di alcuno sconto d’imposta collegato agli interventi.

Visto che le contribuenti, nel 2026, avrebbero intenzione di vendere le proprie quote all’altro comproprietario, chiedono come debba essere determinata l’eventuale plusvalenza imponibile (introdotta dalla legge di bilancio 2024) prevista dall’articolo 67, comma 1, lettera b-bis, del Tuir e disciplinata dall’articolo 68 dello stesso Testo unico.

In particolare, vogliono sapere se il valore stabilito da una perizia giurata possa essere utilizzato come costo fiscale, non essendo più disponibili i documenti relativi all’acquisto del terreno e alla costruzione dell’immobile, e se, come loro ritengono, le spese dei lavori sostenute dal figlio/fratello possano incrementare il costo fiscalmente riconosciuto delle quote da cedere.

La risposta dell’Agenzia è positiva a metà: la perizia può essere infatti considerata valida ai fini della determinazione del costo fiscale, ma non si può dire altrettanto per le spese sostenute esclusivamente dal terzo comproprietario relative agli interventi agevolati.

Nel fornire il chiarimento, l’Amministrazione ricostruisce innanzitutto il quadro normativo introdotto dalla legge di bilancio 2024, che ha fatto spazio a una nuova tipologia di plusvalenza. Nel dettaglio, i commi da 64 a 67, dell’articolo 1 della legge n. 213/2023, hanno modificato gli articoli 67 e 68 del Tuir, introducendo una nuova ipotesi di plusvalenza imponibile per le cessioni di immobili sui quali siano stati effettuati interventi agevolati con il Superbonus e conclusi da non più di dieci anni al momento della vendita.

La stessa disciplina individua alcune rilevanti esclusioni di tassazione. Tra queste, figurano gli immobili acquisiti per successione e quelli destinati ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo previsto dalla legge. Come ricordato anche nella circolare n. 13/E/2024 (vedi “Cessione di immobili post Superbonus, l’Agenzia fornisce istruzioni”), la nuova tassazione interessa la prima cessione dell’immobile che è stato oggetto degli interventi agevolati, indipendentemente dal soggetto che ha sostenuto le spese o dalle modalità con cui è stata fruita l’agevolazione.

Richiamando la precedente risposta n. 208/2024 (vedi “Vendita immobile post Superbonus: senza plusvalenza la parte ereditata”), l’Agenzia precisa che l’esclusione prevista per gli immobili acquisiti per successione opera anche quando l’immobile è stato ereditato solo in parte. In queste situazioni, però, il beneficio non si estende all’intera operazione, resta esclusa da tassazione soltanto la quota di plusvalenza riferibile alla porzione acquisita per successione, mentre continua a essere imponibile la quota collegata alle parti acquistate a titolo oneroso. Nel caso esaminato, quindi, la futura cessione dovrà essere valutata separatamente in relazione alle diverse quote di proprietà detenute dalle contribuenti.

Risolto così il primo dubbio, la risposta passa al secondo quesito che, ricordiamo, riguarda la determinazione del costo fiscale dell’immobile. L’Amministrazione richiama il proprio orientamento già espresso con la risposta n. 86/2026 (vedi “Vendita immobile post Superbonus: senza plusvalenza la parte ereditata”, secondo cui, quando il contribuente non è in grado di documentare il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene, può fare riferimento al valore stabilito tramite perizia giurata redatta da un professionista abilitato. Tale valore può essere utilizzato ai fini della determinazione della plusvalenza, applicando, quando ne ricorrono i presupposti, la rivalutazione prevista dall’articolo 68 del Tuir per gli immobili posseduti da oltre cinque anni.

L’articolo 68 richiamato non si limita a definire le modalità di calcolo della base imponibile e a definire la plusvalenza come differenza tra prezzo di vendita e costo dell’immobile, ma detta anche regole particolari per gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus. La norma prevede, infatti, un trattamento diverso per le spese agevolate con il 110% quando il contribuente ha optato per lo sconto in fattura o la cessione del credito. Se la vendita avviene entro cinque anni dalla conclusione dei lavori, tali costi non rilevano affatto ai fini del calcolo della plusvalenza. Se la vendita avviene oltre il quinquennio, invece, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50% di tali spese.

Tornando all’interpello, la questione centrale del chiarimento richiesto dalle contribuenti riguarda, però, il trattamento delle spese sostenute per i lavori agevolati. Su questo punto la posizione dell’Agenzia è netta. Sebbene l’articolo 68 del Tuir consenta di aumentare il costo fiscalmente riconosciuto del bene con i costi inerenti sostenuti nel tempo, tale incremento può essere riconosciuto soltanto a chi quelle spese le ha effettivamente sostenute. Poiché mamma e figlia dichiarano di non aver partecipato economicamente agli interventi edilizi e di non aver beneficiato delle relative detrazioni, il costo delle loro quote non può essere aumentato delle somme pagate dal fratello.

In altre parole, il miglioramento dell’immobile realizzato grazie agli interventi Superbonus non consente alle comproprietarie venditrici di ridurre la plusvalenza utilizzando costi che sono rimasti interamente a carico del fratello comproprietario.

In breve, l’Agenzia conferma due principi fondamentali della nuova disciplina: l’esclusione dalla tassazione della parte di immobile acquisita per successione, e l’impossibilità di attribuire a un comproprietario costi sostenuti da altri ai fini del calcolo della plusvalenza.

Resta comunque ferma la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva del 26% come prevede il comma 66 (articolo 1) della legge di bilancio 2024.