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Nel 2024 il mercato dei mutui ipotecari in Italia ha registrato un sensibile incremento, dopo la contrazione registrata nelle due precedenti annualità. Secondo i dati analizzati nel Rapporto mutui ipotecari 2025, a cura dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, le unità immobiliari urbane e i terreni ipotecati, nel 2024, sono stati 771.351, in aumento del 5% rispetto al 2023. Il capitale complessivamente finanziato ha superato i 108,8 miliardi di euro, in crescita del 21,5% su base annua. Il rapporto è corredato di un Allegato statistico, con i dati in formato excel.

A livello di composizione, il 71% circa delle unità ipotecate è riferito ad atti di tipo residenziale (Res), che rappresentano il 37% del capitale complessivo, per un totale di poco superiore ai 40 miliardi di euro. Gli atti costituiti da una combinazione di unità residenziali e di altre tipologie, atti misto residenziale (misto Res) coprono il 18% degli immobili ipotecati, ma la crescita del capitale finanziato per questi atti è risultata particolarmente sostenuta (+30,4%), segnalando un incremento delle operazioni che combinano immobili a uso abitativo e non abitativo.

Gli atti relativi a immobili del settore non residenziale (non Res) incidono solo per il 7,6% del totale delle unità, ma assorbono oltre il 43% del capitale, pari a 47 miliardi di euro, con una crescita annua del 33,7 per cento. Gli atti riferiti ai terreni, pur rappresentando appena il 2,8% degli immobili, mostrano anch’essi un incremento, +6,5% nel capitale e +7,9% nel numero di immobili ipotecati.

Dal punto di vista territoriale, il Nord resta l’area con la maggiore concentrazione di mutui ipotecari: il 60,8% degli immobili ipotecati e quasi il 60% del capitale complessivo, pari a 64,7 miliardi di euro. Il Centro si colloca al 20% circa per numero di immobili, ma registra una flessione dei capitali erogati (–6,4%), mentre al Sud il capitale finanziato cresce del 23% a fronte di un aumento più moderato del numero di immobili, +3,9 per cento.

I tassi medi ponderati alla prima rata del complesso delle unità immobiliari ipotecate nel 2024 si attestano al 4,98%, in lieve incremento di 0,06 punti percentuali rispetto al 2023. Gli atti residenziali presentano i tassi più bassi, 3,65%, in calo di 0,61 punti, mentre le operazioni miste e non residenziali risultano più onerose: rispettivamente 6,75% e 5,40 per cento. La durata media dei finanziamenti è di 18 anni, ma per gli atti residenziali supera i 25 anni, mentre scende a 14,4 anni per gli atti non residenziali e a 9,6 anni per i mutui misti.

La seconda parte del rapporto analizza la destinazione del capitale “estratto” dagli immobili ipotecati, contando, di fatto, gli immobili e i capitali che tornano a finanziare il mercato immobiliare. Nel 2024, il 63% circa delle unità e il 34% del capitale sono stati impiegati nel mercato immobiliare (“mercato A”), ovvero per l’acquisto degli stessi immobili posti a garanzia. Quasi la metà del capitale complessivo (49,9%) è invece confluita in attività economiche diverse dal settore immobiliare (“mercato C”). L’incremento del capitale, dal 2024 al 2023, destinato a finalità extra-immobiliari è stato particolarmente marcato (+33,9%), segnale di un utilizzo crescente della leva ipotecaria per finanziare investimenti produttivi o operazioni non legate all’acquisto di immobili.

L’analisi per tipo di atto mostra che la quasi totalità del capitale destinato al mercato A deriva da atti residenziali (35,5 miliardi di euro su 36,8 totali), mentre nel mercato C prevalgono nettamente gli atti non residenziali, da cui origina il 70% del capitale. Il Nord assorbe oltre la metà dei finanziamenti extra-immobiliari, con una crescita del 41,6% rispetto al 2023, mentre al Centro il capitale destinato a tali scopi è diminuito del 19 per cento.